La Economía de los Consumidores

Jueves, 28 de Agosto de 2014

Hipotecas 'baratas' y 'sanas': una especie en peligro de extinción

ADICAE señala que la Banca sigue encareciendo la concesión de créditos hipotecarios –la comisión de estudio ha aumentado un 26’3% en solo un año-, y cada vez ofrece peores condiciones –el tipo de interés medio se sitúa ya en el 4’42%, un 19’1% más caro que hace un año-.

10-04-2012

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La Banca ha cerrado prácticamente a cal y canto el grifo del crédito hipotecario. Cada mes concede menos hipotecas y, las que da, lo hace con unas condiciones mucho más caras –aumento de los diferenciales- y duras para los consumidores –encarecimiento desvergonzado de las comisiones de estudio y apertura y exigentes requerimientos de documentación-.

De manera escandalosa, y abusiva, la Banca ha encarecido espectacularmente todas las comisiones relacionadas con créditos hipotecarios. Así la comisión de estudio ha pasado del 0’76% de febrero de 2011 al 0’96% actual –un aumento del 26’3%-, la de apertura del 2’71% al 2’76% -sube un 1’8%-, la de cancelación del 4’02% al 4’11% -aumento del 2’2%-, y la de subrogación ha pasado del 1’74% al 1’83% -subida del 5’17%-.

Y no solo eso, también siguen aumentando desmesuradamente los tipos de interés de las hipotecas, conformados por el índice de referencia –Euribor, IRPH,...- más el diferencial que marque la entidad. En enero el tipo de interés medio fue del 4’42%, lo que supone un aumento del 19’1% en tasa interanual y una subida del 1’6% respecto a diciembre de 2011.

Por entidades el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las cajas de ahorro es del 4’37%, y el plazo medio de 23 años. En cuanto a los bancos, el tipo medio sube ya al 4’55%, con una duración aproximada de 21 años. De esta manera no es de extrañar que la compraventa de viviendas registradas haya disminuido un 31’8% en tasa interanual, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Principales ofertas hipotecarias de la Banca

Entidad

Cuantía

Plazo

Tipo

Observaciones

Banco Santander

(Superhipoteca Tipo Fijo)

 

Financiación máxima hasta el 70%.

Hasta 20 años

Tipo de interés fijo por tramos.

 

Hipoteca hasta 30 años

Financiación máxima hasta el 70%.

30 años

 

 

Préstamo Hipotecario Altamira y Viviendas Santander Adjudicadas

 

Financiación máxima hasta el 100%.

Hasta 40 años

Euribor +1'25.

 

Comisión de apertura: 0,2%. Sólo para adquisición de viviendas propiedad de Altamira Santander Real Estate, Santander Adjudicados u otras sociedades del Grupo Santander.

Superhipoteca Cambio de casa

 

Financiación máxima hasta el 70%.

 

 

Periodo de carencia: Hasta 2 años de capital.

BBVA

(Hipotecas BBVA)

 

Financiación de hasta el 100%.

Hasta 40 años

 

Viviendas de BBVA vivienda.

Sin comisión de apertura.

Banesto

(Primera vivienda)

 

Financiación hasta el 80%.

 

Hasta 30 años

 

Diferencial sujeto a la contratación de varios productos.

Bankinter

(Hipoteca Sin Más)

 

Financiación de hasta el 80%.

Plazo máximo de 40 años, para menores de 35 años. Para mayores de esta edad, el plazo máximo es de 35 años.

Primer año: Tipo fijo del 4,5%

Resto de años:

Euríbor + precio personalizado

El precio se determinará en función del perfil y la contratación de: seguro del hogar, seguro de vida, cuenta nómina o una cuenta profesional. Comisión de apertura: 1%, de amortización parcial: 0%, de amortización total o subrogación a otra entidad: 0,5% los primeros 5 años. Resto de años 0,25%

 

Hipoteca Mixta

Financiación de hasta el 80%.

Plazo máximo de 40 años, para menores de 35 años. Para mayores de esta edad, el plazo máximo es de 35 años.

 

- Contratación de un seguro del hogar.
- Contratación de un seguro de vida.
- Contratación de una cuenta nómina o una cuenta profesional.

Comisiones:

Compensaciones por riesgo de tipo de interés: 2,5%
- De estudio: 0%
- De apertura: 1%

- De amortización parcial: 0,5% los primeros 5 años. Resto de años 0,25%
- De amortización total: 0,5% los primeros 5 años. Resto de años 0,25%
- De subrogación a otra entidad: 0,5% los primeros 5 años. Resto de años 0,25%.

La Caixa

(Hipoteca joven)

 

Hasta 35 años.

Interés variable: elegir entre:

IRPH + diferencial negociable o EURIBOR + diferencial negociable -Interés mixto: plazo inicial con interés fijo (3, 5, 10, 20 o 30 años), y para el resto del periodo el tipo de interés es variable.

 

Sólo para viviendas de su portal inmobiliario.

Bankia



 

 

 

Financiación de hasta el 80%.

Plazo máximo de 40 años.

Puede ser a tipo fijo o variable, para el que habrá un tipo de interés fijo durante 1, 2 ó 3 años.

 

Sólo para viviendas de Bankia.



 

Ibercaja

(Hipoteca Bonificada Superplus)



 

Financiación de hasta el 100%.

30 ó 40 años, en los casos en los que la edad de uno de los prestatarios no supere los 35 años.

- Periodo fijo inicial (12 meses)

5,45%

Periodo variable

Euribor a 1 año(revisión semestral) + 2,85%

Cálculo: EURIBOR + DIFERENCIAL - BONIFICACIÓN
Bonificación máxima 0,60%

-Superior al 80 % valor de tasación:

Periodo fijo inicial (12 meses)

6,10%

Periodo variable

Euribor a 1 año(revisión semestral) + 3,10%

Cálculo: EURIBOR + DIFERENCIAL - BONIFICACIÓN
Bonificación máxima 0,60%

Bonificaciones según la contratación de varios productos.

Ibercaja inmuebles: Hasta el 100% del precio de compra/Condiciones especiales.



-Comisiones por apertura, cancelación o amortización anticipada y subrogación por cambio de entidad acreedora.

BBK

(Hipotecas BBK)

 

Financiación de hasta el 80%.

Hasta 40 años

Tipo de interés personalizado.

Portal inmobiliario del grupo BBK

-Comisiones por apertura, cancelación o amortización anticipada y subrogación por cambio de entidad acreedora.

Fuente: Elaboración propia

Como queda demostrado en el estudio realizado, la Banca continúa ofreciendo las ‘mejores’ condiciones sólo para las viviendas que son de su propiedad, con financiaciones de hasta el 100% del valor de tasación –condición duramente criticada por ADICAE, que siempre ha recomendado tener ahorrado al menos el 25% de lo que vale la vivienda-, eliminación de comisiones y diferenciales más atractivos que, no obstante, también es preciso ‘pelear’ directamente en las oficinas bancarias. No obstante, tal y como demostró ADICAE, los pisos que oferta la Banca suelen ser incluso más caros que los que venden los particulares.

Además el hecho de que la Banca se enroque en las hipotecas a 35 ó 40 años es un claro síntoma de que el precio de la vivienda todavía no ha bajado todo lo que debería ya que, de otra manera, las familias podrían pagar sus viviendas en menos tiempo.

Es preciso invertir tiempo en encontrar una buena vivienda para las necesidades familiares, un buen precio y una buena hipoteca... u optar por otras soluciones, como el alquiler
Por otro lado, lamentablemente, continúan las ‘ofertas’ de periodos de carencia. Es preciso recordar que todo el capital cuyo pago se posponga en la carencia generará intereses durante toda la vida del préstamo, además de los intereses que por ese mismo capital se pagarán durante la carencia, es decir, el hipotecado pagará dos veces intereses por el mismo dinero prestado.

La Orden de Transparencia abrirá la puerta a hipotecas todavía más caras

Sin embargo, si el panorama hipotecario ya es de color gris oscuro para aquellos que quieran adquirir una vivienda... se tornará prácticamente negro cuando el 29 de abril entre en vigor la Orden Ministerial de transparencia y protección del cliente de servicios financieros, que ‘permitirá’ a la Banca cobrar todavía más por la concesión de hipotecas.

A partir de ahora cuando las entidades de crédito decidan suscribir un contrato de servicio bancario de asesoramiento deberán informar expresamente a los clientes de esta circunstancia y habrán de recibir una remuneración independiente por este concepto. Además “se entenderá por asesoramiento toda recomendación personalizada que la entidad haga para un cliente concreto respecto a una o más servicios bancarios disponibles en el mercado”. Tal y como está redactada la norma, no tendrían ni que comparar sus hipotecas con otras existentes en el mercado para poder cobrarle al consumidor una nueva comisión, esta vez por ‘asesoramiento’.

La Orden no impone límites, por lo que podríamos encontrarnos con tarifas desorbitadas por algo que actualmente hacen gratis y que es parte intrínseca de su actividad. ¿Acaso van a hacernos pagar por nuestro derecho a disponer de información veraz en la concesión de hipotecas? Y más aún... ¿acaso la información que ofrecen es veraz? ¿No deberían el Banco de España y el Ministerio de Economía preocuparse porque la Banca ofrezca condiciones menos abusivas y más justas en la concesión de préstamos hipotecarios? Lamentablemente no está siendo así, por lo que las hipotecas ‘baratas’ y ‘sanas’ llevan camino de convertirse en una especie en peligro de extinción.

Por todo ello, desde la Plataforma Hipotecaria de ADICAE se aconseja a todos los consumidores que quieran embarcarse en la compra de una vivienda que ahorren como mínimo el 25% del valor de tasación, que inviertan su tiempo en encontrar una buena vivienda para ellos, un buen precio y una buena hipoteca... o que opten por soluciones como el alquiler.

AVISO IMPORTANTE: ADICAE NO CONTESTARÁ A NINGUNA PREGUNTA NI ESTABLECERÁ DIÁLOGO ALGUNO POR ESTE CANAL. SI DESEA REALIZAR UNA CONSULTA SOBRE SU CASO O RECIBIR INFORMACIÓN, ENVÍE SU CONSULTA ON-LINE

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