La Economía de los Consumidores

Miércoles, 13 de Noviembre de 2019

Cámbiese de hipoteca o negocie una mejora de condiciones

¿Firmó su hipoteca hace años y quiere mejorar sus condiciones? Aproveche ahora que los tipos están bajos y negocie. Le indicamos cómo.

08-10-2009

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Las dificultades para llegar a fin de mes y pagar la cuota de la hipoteca se han multiplicado. Esto ha provocado que las novaciones, cambios en las condiciones originales del préstamo dentro de la misma entidad, estén alcanzando cifras históricas. Según el INE, el número de ellas en el primer semestre de 2009 prácticamente iguala al de todo el año 2008.

Negocie las condiciones iniciales en la misma entidad

Esto puede permitirnos alargar el plazo de la hipoteca o incluir periodos de carencia en los que sólo se paga intereses y, de este modo, reducir el importe cada mes. Pero cuidado: esto conlleva un incremento de pago por intereses. Es decir, cuando venza el préstamo habremos pagado más dinero al banco por este concepto del que se creía al principio. Por ejemplo, si tengo una hipoteca de 190000€ a 25 años, pagando un tipo de interés del 3%, mi cuota mensual es de 897,01€. Si decido alargar la hipoteca 5 años para tener más holgura, mi pago mensual bajará a 796,91 (100€ menos cada mes), pero por contra, a los 30 años, habré pagado 96.887,6€ de intereses, un 22,5% más que en las antiguas condiciones.
Lo más interesante puede ser negociar el el tipo de interés. Aprovechando que estamos en mínimos históricos del Euribor, podremos beneficiarnos si cambiamos nuestro índice de referencia por éste, en caso de hipotecas variables al CECA o IRPH (muchas hipotecas están referenciadas a estos índices, más altos que el Euribor). También una pequeña reducción en el tipo de interés puede significar un ahorro considerable a largo plazo, dada la duración de las hipotecas actualmente.
Mediar con nuestra entidad es la opción más recomendable, ya que si las modificaciones acordadas se plasman en un documento del banco, a modo de acuerdo privado entre ambas partes, no conlleva gastos ni trámites notariales. Otra cosa es que el banco le quiera cobrar una comisión o gasto por novación; intente negociar su eliminación, porque este procedimiento no es más que un simple papeleo.

Intente negociar con su banco; si no, llévese la hipoteca a otra entidad donde le ofrezcan mejores condiciones

Cambiar de entidad, otra opción que exige hacer cuentas

Las entidades financieras intentan atraer a los consumidores que, cansados de que su banco no ceda a cambiar las condiciones del préstamo, no ven otra opción que llevarse la hipoteca a otra entidad. Según estudios recientes, en junio de 2009 hubo un 63,7% más de subrogaciones que en el mismo periodo del año anterior. Pero antes de dejarse seducir por estas ofertas, hay que detenerse a hacer números para evitarnos sorpresas. 

Ahorro en lo que pagamos cada mes

Debemos comparar lo que pagamos actualmente con lo que pagaríamos en la nueva entidad. Por ejemplo, en un préstamo de 200.000€ a 30 años con un interés del 4%, la cuota que estamos pagando es de 946,6€.

Si con la subrogación conseguimos una rebaja de 0,5 puntos en el tipo de interés, la nueva cuota es de 891,97€, 54,63€ menos. Son 655,56€ al año ahorrados, lo que en 30 años suponen 19.666,8€.

Pero...también hay gastos aunque cambie de banco

Hay que estimar gastos no bancarios: notaría, registro y gestión, y bancarios: compensación por desistimiento (lo que antes era la amortización anticipada), de apertura en la nueva entidad...etc.

Con la ley de Regulación del Mercado Hipotecario de 2007 han mejorado las condiciones para la subrogación, ya que se recortan las comisiones máximas por desistimiento hasta el 0,5% para los 5 primeros años y 0,25% posteriormente. Supongamos una hipoteca que se constituyó a partir de abril de 2003; pagaremos un 0,5% máximo por amortización anticipada (1000€ en una hipoteca pendiente de 200,000€)

También se reducen un 40% los costes notariales y registrales. Estos últimos, para el ejemplo anterior podrían estar en torno a los 1500€.

Por tanto, en 30 años podemos estimar un mínimo de gastos de 1500+2000=3500€.

Además de esto, es muy probable que el banco imponga la contratación de múltiples seguros asociados al nuevo préstamo y siga abusando de las típicas exigencias: domiciliación de nómina y recibos, tarjetas asociadas a la cuenta, seguros varios... Esto puede suponer un coste de 150€ anuales por el seguro de hogar, que ya tendría que pagar con la anterior hipoteca, y las tarjetas asociadas, que pueden cargar a su cuenta unos 30€ anuales más en concepto de mantenimiento. Negocie al máximo estos gastos para reducirlos o eliminarlos.

Calcule si merece la pena

Si comparamos gastos con ingresos vemos que podemos ahorrarnos una buena cantidad de dinero, en este caso más de 16.000€. Esta cantidad podría reducirse si la entidad exigiera gastos adicionales, como veremos en ejemplos posteriores.

Proponga además una rebaja en el tipo de interés para pagar menos por este concepto y que la operación le salga más rentable.

 

Si tras echar cuentas nos interesa realizar esta operación de cambio de entidad, estos son los pasos a seguir: 

Aclárese con el procedimiento de subrogación

Una vez encontrada la entidad que nos ofrece las condiciones que buscamos, el banco o caja debe formalizar una oferta vinculante, es decir, de obligado cumplimiento para la entidad, con las condiciones financieras del futuro préstamo.

  1. Cuando usted acepte esa oferta vinculante, la nueva entidad bancaria se pondrá en contacto con la antigua, enviándole por conducto notarial este documento.

  2. Al evaluarlo, la antigua entidad puede actuar de varias maneras distintas:

  • Manifestar ante notario y con carácter vinculante, su disposición modificar las condiciones del préstamo que igualen o mejoren la oferta. En un plazo de 10 días hábiles se pondrá en contacto con usted a fin de que se quede, informando de las nuevas condiciones. Esto es lo mejor que puede pasar, porque nos ahorraremos los gastos de subrogación.
  • Notificar a la nueva entidad todos los datos de su préstamo, en particular la cuantía pendiente, en un plazo de 7 días, cerrando la operación. En este caso, sólo queda ir al notario y firmar la escritura de subrogación del préstamo.
  • No hacer ni una cosa ni la otra, es decir, no presentando ninguna oferta vinculante para retenerle pero tampoco facilitando los datos a la nueva entidad. No se preocupe, pues el procedimiento de subrogación sigue adelante y puede cambiar su hipoteca de banco sin problemas.

 

No pierda el tiempo: negocie y exija claridad en lo que firma

La subrogación puede ser ventajosa, pero no deje de insistir en otros aspectos, como la eliminación de comisiones

Las entidades quieren seguir con su negocio de préstamo y buscan clientes que realmente puedan pagar sus deudas. Para las subrogaciones están sacando ofertas muy agresivas, pero no se confíe; ADICAE le recomienda mirar al detalle todo lo que le ofrezcan. Como veremos, el diferencial ofertado sobre el Euribor para las hipotecas a interés variable puede ser bajo debido a las “bonificaciones”, que no son otra cosa que más gastos para el cliente que se ve obligado a adquirir un seguro multiriesgo de hogar, un seguro de vida, tarjetas de crédito o planes de pensiones. Si no se cumplen los requisitos, la penalización es la subida del diferencial.
Examinemos diferentes ofertas de subrogación con entidades bancarias. Supongamos un préstamo hipotecario de 200000€, a 30 años, constituido antes de 2003. Pagamos intereses por una cantidad Euribor+1,3% (actualmente sería 1,23+1,3) y la comisión de cancelación es del 1%. La cuota a pagar mensualmente es de 790,36€ actualmente.

 

 

i-Banesto

Bankinter

Condiciones y

nueva cuota

Tipo de interés Euribor+0,38.

Nueva cuota de 711,3€. Ahorro mensual de 79,06€, lo que en 30 años son 28.461,6€ menos.

 

 

Tipo de interés Euribor+0,90.

Nueva cuota de 765,51 euros. El ahorro mensual es de 24,85. En 30 años pagaremos 8.946€ menos.

Restricciones y obligaciones

- Domiciliar la nómina y dos recibos

- Importe mínimo a subrogar de 60,000€

- Comisión por cambio de condiciones 0,5%

- Contratar seguro del hogar (coste aproximado 150€ anuales)

 

- Domiciliar la nómina..

- Solicitar como máximo el 80% del valor de tasación de la vivienda.

- En caso de amortización anticipada, mínimo de 3000€.

- Contratar seguros de hogar y de vida asociados a la hipoteca. (coste: 150€ y 560€ anuales respectivamente)

 

 

 

 

Deutsche Bank

Barclays

Condiciones y

nueva cuota

Tipo de interés fijo del 2,49% el primer año, posteriormente Euribor+0,27 .

Nueva cuota de 700,66. A 30 años ahorramos 32.292€.

Tipo de interés Euribor+0,35 .

Nueva cuota de 708,32. En 30 años ahorramos 29534,4€.

Restricciones y obligaciones

-Domiciliación de nómina

-Contratación de tarjeta de crédito con utilización mínima anual de 3.000 € (comisión de 12 € el primer año y 24 € posteriormente).

-Aportaciones a planes de pensiones y/o fondos de inversión por importe mínimo anual de 3.000 €.

-Tener contratado seguro de hogar por importe mínimo del valor de tasación (254€ anuales) y seguro de vida por importe mínimo equivalente al 50% del importe del préstamo.

-Importe de hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda.

-Tener domiciliada nómina o pensión.

- Tener contratado un seguro de hogar (150€).

-Tener contratado un Seguro de Vida (unos 480€ anuales).

-Utilización mínima anual en compras de 2.000 € con tarjeta de crédito.

- Realizar una aportación anual a un plan de pensiones de al menos 600 € y/o una suscripción a Fondos de Inversión Barclays de al menos 600 € y/o tener contratado un seguro de protección de pagos.

Como puede observar, cambiar la hipoteca conlleva una serie de obligaciones,a veces excesivas, de vinculación con la nueva entidad.


Quieren garantías

Si opta por llevarse la hipoteca a otro banco, tenga en cuenta que le van a mirar con lupa aspectos que se habían relajado antes de la crisis.  

Historial de la deuda e ingresos

El banco exigirá datos sobre sus ingresos, además de su historial en otras entidades. Se valora bastante tener una cierta antigüedad para demostrar la solvencia en ese periodo, que deberá estar al día en cuestión de pagos, y que el importe del préstamo no supere el 80 % del valor de tasación de la casa.

Ahorro previo

Se valoran los gastos destinados a otros préstamos, así como para hacer frente a imprevistos. Sea previsor y ahorre antes.

Situación laboral

Según qué contrato tengamos, la antigüedad o el sector, el banco calcula qué porcentaje de los ingresos mensuales destinamos al pago del préstamo. Si lo cree excesivo, puede requerir aval. Esto es una medida que consideramos positiva para asegurarse que existe una fuente de ingresos y que lo destinado al pago de la hipoteca no excede de lo razonable (40%).

 

 

Comentarios: 10

10 - 09-06-2011 - 07:47:25 h
Actualmente los bancos/cajas no negocian condiciones, el artículo me parece que habla un poco de los mundos de yuppie y para rellenar la web con datos de poca utilidad. Yo he ido a hablar 2 veces con mi entidad, y conozco amigos que han hecho lo mismo y no te hacen ni caso.

9 - 09-05-2011 - 17:10:13 h
Yo tengo una hipoteca por la compra de una vivienda de promoción pública. Al intentar subrrogar en otra entidad me dicen que esto es imposible hasta pasados 15 años de la adquisición de la vivienda. ¿Me pueden aclarar si esto es verdad?

8 - 06-04-2011 - 20:05:38 h
Obligar a hacer un seguro de vida y un seguro del hogar ¿no es ilegal? sobre todo colocando como beneficiario al banco. Alguien me lo puede aclarar. Gracias

7 - 29-01-2011 - 04:32:05 h
hola tengo una hipot con gemony bank como puedo cambiar a un banco español

6 - 17-10-2010 - 18:46:46 h
Me parece impresentable que el Banco de España y la CNMV, permitan todo este trauma a los ciudadanos con los Swaps, Clips, Suelos hipotecarios, etc.Seria interesante que estemos atentos a estas entidades financieras para que no suceda lo mismo que en Estados Unidos con las hipotecas, que las estan sacando a subasta sin los requisitos legales, a lo mejor está sucediendo en nuestro País y nadie a dicho nada, pues como todos sabemos este es un País que se ampara al delincuente de cuello blanco, así que atención las Asociaciones de Consumidores, ya que el Banco de España, no defiende a los ciudadanos, lamentable.

5 - 27-01-2010 - 19:37:16 h
he sufrido las consecuencias de la crisis por embargo de una vivienda valorada en 127.000 ? cuando solo eran 20.000? lo deviamos en CAJA MURCIA se saco a subasta por 47.000 y fuimos ala calle..Ahora llevamos 6 meses en un piso con opcion a compra nos gustaria comprarlo o perderiamos la pequeña entrada que dimos pero LA CAIXA no nos da la hipoteca por todo lo que nos paso...

4 - 16-12-2009 - 23:17:17 h
ESTOY INTENTANDO HACER UNA SUROGACION DI LAS HIPOTECAS ,TENGO DOS , YA QUE HICE UNA REFORMA Y EL BANCO EN VEZ DE HACE UNA AMPLIACION ME HIZO OTRA HIPOTECA.ESTOY MIRANDO EN EL BANCO PASTOR ,OFRECEN EL 1.61 MAS EL 0.·) DURANTE 6 MESES LUEGO EURIBOR MAS 0.39 TODA LA VIDA DEL PRESTAMO Y HACER EL SEGURO DE HOGAR , ES BANCA ELECTRONICA , ALGUN LECTOR HA HECHO O SABE DE ALGUIEN QUE HAYA HIPOTECADO CON ELLOS. GRACIASSI SE

3 - 16-12-2009 - 23:12:59 h
ESTOY INTENTANDO HACER UNA SUROGACION DI LAS HIPOTECAS ,TENGO DOS , YA QUE HICE UNA REFORMA Y EL BANCO EN VEZ DE HACE UNA AMPLIACION ME HIZO OTRA HIPOTECA.ESTOY MIRANDO EN EL BANCO PASTOR ,OFRECEN EL 1.61 MAS EL 0.·) DURANTE 6 MESES LUEGO EURIBOR MAS 0.39 TODA LA VIDA DEL PRESTAMO Y HACER EL SEGURO DE HOGAR , ES BANCA ELECTRONICA , ALGUN LECTOR HA HECHO O SABE DE ALGUIEN QUE HAYA HIPOTECADO CON ELLOS. GRACIASSI SE

2 - 07-12-2009 - 16:18:03 h
Los bancos, a veces, requieren contratar algunos productos vinculados junto a la hipoteca. Antes de cambiar tu hipoteca, debes calcular el impacto que tendrá cada producto vinculado en tu cuota. Para esto, debes sumar tu cuota más el coste de todos los productos vinculados. Si algún producto se paga anualmente, divide esa cantidad entre los 12 meses. Así, de una manera sencilla, podrás calcular el coste que realmente pagarás cada mes. Si aun no lo has hecho, te recomendamos que negocies las condiciones de la hipoteca que tienes ahora con tu banco actual (novación). Este proceso resulta más barato que una subrogación. Además puedes presentarle las ofertas que otros bancos te han hecho y tratar de que te mejoren las condiciones. Al renegociar las condiciones de tu hipoteca con tu banco puedes ampliar el capital de tu hipoteca, modificar el plazo o sistema de amortización, el tipo de interés y el índice de referencia (Euribor).

1 - 29-11-2009 - 19:39:23 h
he estado intentando cambiarme de hipoteca y no me lo ponen nada facil, me obligan a contratar muchas cosas ademas del preastanmo y no se si sale rentable. me quedan pocos años para terminar de pagar, sería contraproducente cambiarse ahora de banco? muy bueno el cuadro comparativo de subrogaciones a diferentes bancos, para los que no sabemos de numeros haceis una gran labor.

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