La Economía de los Consumidores

Miércoles, 18 de Septiembre de 2019

Abusos en vivienda: cómo combatirlos y defender nuestros derechos

ADICAE le explica cómo detectar los principales abusos en materia de vivienda y cómo defender nuestros derechos como consumidores, tanto si vamos a vender nuestra casa como a comprar una vivienda, ya sea de forma 'libre' o usando los servicios de una inmobiliaria.

30-01-2015

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Derechos de los consumidores

El Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y el arrendamiento de viviendas es la norma que regula los principales derechos que tiene el consumidor cuando compra o arrienda una vivienda, derechos que son correlativos a la operación que se produzca.

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El artículo 3 del Real Decreto indica que“la oferta, promoción y publicidad que esté dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se hará de forma que no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios, de modo que afecte a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma”. Cualquier publicidad encaminada a confundir al consumidor será contraria a la ley.

“Respecto a los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado”. Es decir, que aún no constando estos aspectos en el contrato, tanto el comprador como el inquilino tendrán derecho a que esta información sea entregada por parte del vendedor o arrendador y a reclamársela en el caso de que no la hubieran dado.

Contratos

Este mismo Real Decreto considera que los contratos de compraventa o arrendamiento deberán ser redactados con transparencia, sin ninguna alusión documental que no se facilite. Igualmente deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones entre contratantes. También se determinan condiciones que obligatoriamente habrán de cumplir:

Deben indicar claramente, en los casos de pago diferido, la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos y las cláusulas que habiliten al vendedor a incrementar el precio.

No podrán imponer un aumento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser aceptadas o no por el comprador o arrendatario. Las reformas de obras que hayan de originar modificaciones del precio serán previamente comunicadas a los compradores, quienes tendrán que otorgar su conformidad al importe exacto que la reforma produzca. En cambio, si las reformas son propuestas por los compradores deberán formalizarse documentalmente y contener todos los aspectos que se deriven del precio y plazo de entrega que se pactaran en su momento.

No se podrá repercutir al comprador o arrendatario fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no los sean directamente imputables.

Tampoco podrán imponer gastos derivados de la preparación de la titulación que por Ley o por naturaleza correspondan al vendedor.

Derechos de los compradores

Información previa

La información de los folletos publicitarios deberá ser particularmente precisa y transparente respecto al precio de venta, determinando a través de una nota explicativa estos datos:

- Precio total de la venta, donde se incluirán, los honorarios de agente y el IVA y si la venta está sujeta a este impuesto. En otro caso se indicará la cuota del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

- Forma de pago. Si hay aplazamientos se indicará el tipo de interés aplicable y las cantidades a pagar por principal e intereses y fecha de vencimiento.

- Medios de pago admitidos para los importes aplazados.

- Si se prevé la subrogación en alguna operación de crédito no concertada por el consumidor, con garantía real sobre la propia vivienda, se indicará el Notario autorizante de la escritura, fecha, datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con expresión de vencimientos y cantidades.

- El comprador deberá constituir garantías de pago por el precio aplazado. En la nota explicativa se hará constar que del importe de la venta se deducirá cualquier cantidad entregada por el comprador. 

El constructor estará obligado a suscribir un seguro que cubra los daños materiales relativos a la seguridad estructural del edificio, un seguro que cubrirá durante un plazo de 10 años que comenzarán a contar desde la finalización de la obra. Es el llamado Seguro Decenal. Ante posibles fraudes al consumidor no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras de declaración de obra nueva de edificios sin la acreditación de la constitución del seguro, así que el consumidor debe estar atento a si el promotor lo ha suscrito.

Documentos a entregar al término de la construcción. La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación en su artículo 7 puntualiza que, cuando finaliza la construcción, el director de obra tiene la obligación de trasladar la información del proyecto de la vivienda al promotor. A ésta se le incluirá el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes intervinientes en la edificación, las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Con esta documentación se elaborará el Libro del Edificio, que deberá ser entregado a los compradores.

Garantías de Reembolso en caso de incumplimiento. Se debe tener en cuenta el artículo 7 del Real Decreto 515/1989, ya que muchas veces se compra la vivienda sin que esté finalizada, por ello se establece que “en el caso de que la vivienda no se encuentre totalmente terminada se deberá tener a disposición del público y de las autoridades competentes copia del documento o documentos en los que se formalizan las garantías entregadas a cuenta según la Ley 57/1968, de 27 de julio”. Estas garantías son dos:

- Garantizar el reintegro de las cantidades entregadas más el 6% de interés anual para el caso de que la construcción no comenzara o no llegara a buen término en el plazo convenido.

Aceptar el cobro de las cantidades anticipadas por parte de los adquirentes mediante una entidad bancaria, en las que se depositarán en cuenta especial, separándola de otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que solo podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de esta cuenta el promotor deberá responsabilizarse de la primera garantía si se diera el caso.

Principales problemas de los consumidores

Las inmobiliarias se aprovechan a veces del desconocimiento y la buena fe de los consumidores cuando desarrollan sus servicios como intermediarios. Algunos de los abusos más habituales son:

-Presionar al vendedor para que confirme el importe que espera obtener de la venta, para ofertar la vivienda a un precio bastante elevado y sacar tajada.

-Cobro de comisión a los interesados en la vivienda por solicitar al agente inmobiliario una lista con las viviendas existentes para alquilar o en venta.

-Cobros a los compradores de comisiones encubiertas mediante el concepto “gastos de gestión”.

-Exigen exclusividad, sin dar margen a que el consumidor pueda requerir el servicio de otras agencias para vender o alquilar sus viviendas.

-Reclamaciones de comisiones por servicios no prestados. Por ejemplo, en el caso de que el vendedor tenga contratada con dos compañías la promoción de la venta de la vivienda, una de ellas al conseguir venderla tiene derecho a la comisión por venta pero la otra no, a no ser que se haya incumplido un pacto de exclusividad entre las partes. 

-No devolución de la fianza al arrendatario, alegando que no está limpio el inmueble o que se ha roto algo cuando no es así, para quedarse con la fianza mientras el propietario piensa que se le ha devuelto al inquilino.

-No cumplir con los plazos de entrega de la casa a sus compradores, por razones de saneamiento.

-Solicitar a los arrendatarios además de la fianza, 1 ó 2 meses para la propia empresa inmobiliaria.

-Intentar cobrar a los posibles compradores que han visto la vivienda por medio de la inmobiliaria, pero consiguen la compra por su cuenta.

-Cláusulas abusivas en los contratos firmados con estas compañías, como la obligación de contratar con un gestor o administrador para que lleve los asuntos de una comunidad de propietarios.

Consejos útiles frente a los abusos inmobiliarios

Ante estas situaciones abusivas los consumidores pueden tomar determinadas actitudes:

-Nunca firmar en el mismo momento en que nos presentan el contrato. Leerlo con tranquilidad y consultar las dudas que nos surjan de su lectura.

- Un comprador no debe firmar nada hasta que éste 100% seguro de querer comprar la vivienda.

-Tampoco el comprador debe adelantar dinero hasta que el vendedor esté dispuesto a firmar.

-Debemos ver la casa antes de alquilarla o comprarla. No es lo mismo verla en fotos que en persona.

- El comprador debe comprobar en el Registro de la Propiedad que esa vivienda no pertenece a algún tercero.

-Se debe comprobar que la compañía se encuentre inscrita en el Registro Mercantil.

Si va a alquilar, no firme sin antes conocer el gasto habitual de suministros.

Hay que comparar los servicios ofertados por varias compañías.

-Un alto coste no significa mejor servicio, supervise las operaciones de la inmobiliaria si es usted el vendedor o arrendador.

-Antes de firmar un contrato con la inmobiliaria puede ponerse en contacto con ADICAE, ya que como asociación de consumidores, pueden ayudarle a localizar alguna cláusula abusiva.

Reclamaciones

Reclamaciones en compraventa de vivienda

Viviendas con licencia de edificación anterior a mayo de 2000. Los incumplimientos de acuerdos específicos de la compraventa se extenderán hasta 15 años después para poder reclamar.

Viviendas con licencia de edificación posterior a mayo de 2000. La Ley 38/1999 determina la responsabilidad de los intervinientes en el proceso de construcción (arquitecto, constructor, promotor). La responsabilidad se considerará solidaria si no puede concretarse individualmente al responsable del perjuicio o cuando se demuestre que la culpa fue conjunta y no pueda precisarse la importancia en el defecto de cada uno de ellos en el daño provocado.

Las garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación son:

• 1 año para los defectos estéticos, por ejemplo, zócalos o azulejos indebidamente colocados.

• 3 años para los defectos de habitabilidad, como ocurre en el caso de humedades.

• 10 años para los defectos estructurales, por ejemplo grietas producidas por una mala edificación.

• Al igual que en viviendas con licencias anteriores a mayo de 2000, para incumplimientos de cláusulas y acuerdos específicos del contrato de compraventa la garantía es de 15 años.

Las acciones de las que disponen los consumidores y que exigen la responsabilidad por daños materiales producidos por los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de 2 años a contar desde que se produzcan los daños o se tenga conocimiento de los mismos.

Una vez determinado qué defecto soporta la vivienda o el edificio y nos hayamos asesorado con un arquitecto, se realizará una reclamación escrita a la promotora como responsable de la obra. Es importante aportar una copia del informe del arquitecto al que le pedimos asesoramiento. El consumidor debe preocuparse de que conste prueba de la presentación de esta reclamación. Si la  promotora intentara no afrontar sus obligaciones el consumidor tendrá dos vías de reclamación: extrajudicial, si la empresa está adherida a Arbitraje de Consumo, o judicial.

Si la constructora y la promotora son distintas lo correcto será reclamar a ambas, sobre todo si la promotora alega que los problemas reclamados no son de su incumbencia, aunque la preeminencia en la gestión y desarrollo de la obra le corresponde a la promotora.

Reclamación al vendedor particular por vicios ocultos

La responsabilidad del vendedor particular comenzará con la entrega de la vivienda al comprador. El Código Civil Español (art.1484 y siguientes) habla de las condiciones que deben darse para reclamar al vendedor cuando el comprador descubra desperfectos de los que no había constancia:

A) El vicio tendrá que ser oculto, es decir, que no pudiera ser detectado a simple vista por el comprador al revisar la vivienda antes de la compra. Que lo conociera o no el vendedor es indiferente. Es importante precisar que, aunque no estuviera a la vista, si el comprador, por su profesión, podía reconocer el vicio oculto, éste no podrá alegarse.

B) Este vicio tiene que ser anterior la venta. Si se produjo después no puede imputarse al vendedor.

C) El vicio será grave sólo si provoca que la vivienda sea inútil total o parcialmente para el uso que le es propio, o que disminuya en tal medida su valor de forma que el comprador de haberlo conocido no lo hubiera adquirido o hubiera pagado un precio menor.

D) Hay 6 meses de plazo desde que se procedió a la entrega del objeto de la compraventa para reclamar por estos vicios ocultos.

Si en el contrato de compraventa no se estipuló una solución a través de Arbitraje, al consumidor sólo le quedará acudir por los cauces judiciales de la jurisdicción civil.

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