La Economía de los Consumidores

Domingo, 18 de Agosto de 2019

Los gastos vinculados a la compra de vivienda encarecen las hipotecas hasta un 27%

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados encarece la compra de vivienda, como máximo, en más de un 11%. Seguros -que no son obligatorios por ley-, notarios y comisiones de apertura son otros de los principales gastos que tienen que afrontar los consumidores en el momento en que deciden adquirir una vivienda.

01-12-2014

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El precio medio de la vivienda en España ha disminuido un 40% desde su momento más álgido en 2007. Sin embargo hay una serie de gastos vinculados a la compra de vivienda que continúan encareciendo la adquisición de un hogar, haciendo que esto sea una tarea imposible para cientos de miles de familias.

ADICAE ha realizado un trabajo de campo basándose en visitas a diversas sucursales de entidades financieras en Madrid y Valencia, de datos extraídos de las páginas web de los principales bancos y de las fichas de información precontractual de sus hipotecas que algunas entidades financieras tienen incluidas en sus páginas web. En total han sido 10 las entidades financieras analizadas, representativas del sistema financiero español.

Así, se han tenido en cuenta los gastos derivados de las comisiones de apertura de préstamos hipotecarios, seguros del hogar, de vida o de amortización del préstamo -teniendo en cuenta, eso sí, que los seguros no son obligatorios-, tasaciones, notarías, gestorías, registro de la propiedad e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados -para el que se ha tomado como muestra lo que cobra la Comunidad de Madrid-. El resultado es el siguiente:

Gastos derivados de la compra de vivienda


Ibercaja ING Direct Bankinter Uno-e Evo bank Triodos BBVA Sabadell Santander Abanca
Tipo de interés (Euribor +) 2% 2% 1,7% 1,65% 2,1% 1,75% 1.80% 3.9% 2.75% 2.8%
Comisión apertura 0,5%
(500)
0% 0% 0% 0% 0% 2,50% mínimo 901.52 3,50% Mínimo 750 2,50% Mínimo 800 0%
Seguro de hogar 242  202 224 209 162 271 134.29  230  220 162 
Seguro de vida, amortización, … 177 228 238 1.500 213 324 2865.03 (prima única) 125 215 184
Tasador 296 329 333 290 235 400 284 160 448 278
Notario 1.267 1.870 1.600 1.061 1.211 1.076 1.171 1.141 1.256 1.283
Gestoría 288 586 1.016 602 385 250 345 315 430 457
Registro de la propiedad 502 816 700 588 222 350 265 430 500 500
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados 12.105 12.190 11.998 11.774 11.780 12.590 11.900 13.010 12.316 12.905
TOTAL DE GASTOS* 27.537 28.729 29517 22.092 25.087 32.516 21.760 26.452 28.799 25.803
Cuantía final del préstamo 127.537 128.729 129.517 122.092 125.087 132.516 121.760 126.452 128.799 125.803
Porcentaje de encarecimiento 27,54% 28,73% 29,51% 22,09% 25,09% 32,51% 21,76% 26,45% 28,79% 25,8%

Fuente: Elaboración propia. Datos expresados en euros. Estimación realizada para un préstamo hipotecario de 100.000 euros, suponiendo que las primas de los diversos seguros no varían durante los 30 años de duración del mismo.

Como puede observarse, el porcentaje de encarecimiento causado por este tipo de gastos oscila entre el 21,76% y el 32,51%, siendo la media del porcentaje de encarecimiento del 26,83%. Lógicamente, sin contratar los seguros -que no son obligatorios por ley-, este porcentaje se reduciría. Y también lo haría el importe de los impuestos si la vivienda no se compra en la Comunidad de Madrid.

Productos vinculados que encarecen la hipoteca aún más

Mención especial merecen los seguros, que muchas entidades financieras ofrecen como productos vinculados para 'abaratar' el coste de la hipoteca. Sin embargo, según los datos que ha podido obtener ADICAE, en ocasiones no es así.

Por ejemplo, en la 'negociación' con Ibercaja, la entidad ofreció un seguro de vida y otro del hogar que rebajaban el diferencial en un 0.10% cada uno, algo que solo rebajaba la hipoteca en 60 euros anuales en cada caso. Con una prima anual de 177,33 euros, el seguro de vida encarecía la hipoteca en 117,33 euros al año. Lo mismo ocurría con el seguro del hogar, que tenía una prima anual de 242 euros, aumentando el coste de la hipoteca en 182 euros al año.

En el caso de Bankinter el seguro del hogar ofrecido rebajaba el diferencial en 0.25 puntos. El ahorro solo era de 148.2 euros al año por lo que, teniendo en cuenta que la prima del seguro ascendía a 224,39 euros, la hipoteca se acababa encareciendo en 76,19 euros al año.

Banco Sabadell, por su parte, ofreció una rebaja de 0.1 puntos si se contrataba un seguro del hogar. La cuota de la hipoteca solo se rebajaba en 72 euros anuales pero, con una prima anual de 229,90 euros, el coste anual aumentaba en 157,90 euros.

Finalmente Abanca ofreció un seguro de vida y otro del hogar que bajaban los diferenciales en 0.20 puntos porcentuales cada uno, algo que solo rebajaba la hipoteca en 132 euros. Pero el seguro de vida tenía una prima anual de 184 euros y el del hogar 162, por lo que la hipoteca se acababa encareciendo en 52 y 30 euros respectivamente. También hay que tener en cuenta el seguro de protección de pagos ofrecido por el banco, que otorga una reducción del diferencial de 0.20 puntos porcentuales: 132 euros de ahorro que, con una prima anual de 334,2 euros encarece la hipoteca en 202,2 euros cada año.

La hipoteca es, sin lugar a dudas, el mayor gasto que puede afrontar una familia a lo largo de toda su vida. Al dinero destinado a la compra de la vivienda en sí misma se le une el que se lleva la banca en forma de comisiones, intereses y posibles multas por demoras o impagos. Por ello es imprescindible tener bien presente a qué nos enfrentamos y tener en cuenta las advertencias que realiza ADICAE en esta Guía básica para contratar una hipoteca y no morir ahogado por las deudas.

Comentarios: 1

1 - 09-12-2014 - 07:50:01 h
Considero que las comisiones deberían estar reguladas por ley, siguiendo normas europeas. Todo comprador debería ser asistido por un abogado en la gestión de la hipoteca (haciéndose éste responsable de todo lo que no este correcto). Pero antes, debemos cambiar la ley sobre hipotecas.

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