La Economía de los Consumidores

Miércoles, 19 de Junio de 2019

Hipotecas con diferenciales por debajo del 2% con condiciones imposibles para los consumidores

La banca comercializa hipotecas con diferenciales entre el 1,25% y el 1,80% a cambio de aceptar unas condiciones de vinculación imposibles para consumidores mileuristas como tener ingresos de 4.500 euros mensuales, realizar aportaciones a planes de pensiones de 1.800 euros anuales o la contratación de varios seguros.

01-11-2014

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La banca se ha lanzado en los últimos meses a comercializar hipotecas con apariencia de 'baratas' con diferenciales que están por debajo del 2% en una supuesta apertura del crédito hipotecario. Una apertura que no es real puesto que estas nuevas hipotecas exigen unas condiciones de vinculación tan restrictivas que resultan imposibles de asumir para los consumidores con un sueldo mileurista. Entre estas condiciones encontramos la domiciliación de nóminas por un total de 4.500 euros mensuales en una hipoteca destinada a jóvenes, aportaciones a planes de pensiones de 1.800 euros anuales o compras con tarjetas por 2.400 euros al año. El incumplimiento de alguna de las condiciones durante los años de vigencia de la hipoteca puede subir el diferencial hasta el 3,85%.

Ingresos de 4.500 euros mensuales y aportaciones a planes de pensiones en una hipoteca para jóvenes

Kutxabank ha sacado al mercado su nueva 'Hipoteca Joven Primeran' destinada a jóvenes menores de 35 años, a los que aplica Euribor más un diferencial de 1,25% (1,50% cuando cumplen los 35 años). En la publicidad podemos leer “una hipoteca pensada para clientes menores de 35 con condiciones especiales”. Son tan 'especiales' que están fuera de la realidad: domiciliación de nóminas por un importe superior a 4.500 euros al mes, uso de tarjetas por un valor de 2.400 euros al año y realizar aportaciones a planes de pensiones de 1.000 euros anuales. 

De los datos de la última Encuesta Anual de Estructura Salarial extraemos que el salario medio al mes de las personas menores de 35 años en 2012 osciló entre los 923,12 euros y los 1.683,50 euros. Con una tasa de paro juvenil del 57,8%, el aumento de la precariedad laboral y los bajas remuneraciones de los jóvenes, es muy difícil que un hipotecado menor de 35 años pueda hacer frente a estas condiciones. Además, no es aconsejable contratar un plan de pensiones cuando se tiene 30 años debido a que es un producto de ahorro-inversión que retiene el dinero durante mucho tiempo, dinero que se puede necesitar en algún momento para pagar la hipoteca.

Por otra parte, los spot publicitarios de esta hipoteca muestran a jóvenes que viven la vida bajo el lema “La vida es para disfrutar”. De esta forma, están dando una imagen frívola y despreocupada de lo que significa tener una hipoteca; no se conciencia a los jóvenes de que es una decisión seria y, seguramente, la más importante de sus vidas financieras que tendrá un importante peso en sus economías durante muchos años.

Aplazamientos de pagos que encarecen el préstamo

La 'Hipoteca Mari Carmen' de Abanca incluye como una gran ventaja la posibilidad de pedir hasta dos aplazamientos para un total de 24 cuotas (dos años). Aunque lo pintan como una ayuda al hipotecado en caso de pasar por apuros, en el momento de comenzar el aplazamiento, el tipo de interés subirá un 1% y al final de este periodo se realizará una liquidación de intereses a pagar en dos formas: al final del aplazamiento o sumándolo al capital pendiente. Se trata de un periodo de carencia que acabará con un préstamo más caro y que incrementará la cuota mensual, puesto que el hipotecado deberá más al banco y tendrá un plazo de pago menor. 

Si analizamos la publicidad, la 'Hipoteca Mari Carmen' se anuncia con la imagen de una señora mayor con edad suficiente para estar ya jubilada. ¿Quiere decir que los consumidores acabarán pagando la hipoteca cuando alcancen la edad de la señora? 

Diferenciales caros por encima del 1%

BBVA ha comenzado a publicitar su nueva 'Hipoteca transparente', con un diferencial del 1,80% si se cumplen todas las condiciones de vinculación. En caso contrario, sube hasta el 2,40% dependiendo de los productos que se contraten. Caja Rural Castilla La Mancha también ha sacado al mercado la 'Hipoteca Rural Light', con un diferencial del 1,60%. Esta hipoteca deja de ser 'light' en el momento en que no cumples sus condiciones y se convierte en 'pesada' con un diferencial del 3,85%. 

Con la nueva bajada de los tipos de interés del Banco Central Europeo del 0,15% al 0,05%, los bancos consiguen dinero mucho más barato, por lo que deberían trasladar estas bajadas a los créditos que conceden. A pesar de que los diferenciales han disminuido, siguen siendo caros puesto que en el momento en que el Euribor comience a subir, la cuota mensual puede dispararse. Así, con una hipoteca con Euribor + 1,80% (BBVA) y el valor del Euribor a cierre de septiembre (0,362%), se le aplicaría un interés del 2,162%; pero, en el momento en que el Euribor suba a niveles normales, como por ejemplo, el 4%, el interés subiría al 5,80%. 

HIPOTECAS QUE COMERCIALIZA LA BANCA

 

BBVA 'Hipoteca transparente'

ABANCA 'Hipoteca Mari Carmen'

Caja Rural Castilla La Mancha 'Hipoteca Rural Light'

Kutxabank 'Hipoteca Joven Primeran'

Tipo interés cumpliendo las condiciones

Euribor + 1,80%

TAE Variable: 3,017%

Euribor + 1,75%

Primer año: 2,80%

TAE Variable: 3,44%

Euribor + 1,60%

Primer año: 2,90%

TAE Variable: 2,97%

 

Euribor + 1,25% (1,50% a partir de los 35 años)

Primer año: 2,50%

TAE Variable: 2,47%

Tipo de interés si no se cumplen las condiciones

- Sin plan de pensiones y sí el resto de productos:

Euribor + 1,90% (TAE Variable 3,111%).

- Sin plan de pensiones, ni seguro de vida, ni hacer uso de la tarjeta de crédito:

Euribor + 2,10% (TAE Variable 3,019%).

- Sin domiciliación de nómina, ni seguro de vivienda:

Euribor + 2,40% (TAE Variable 3,299%).

Euribor + 2,75%

TAE Variable: 3,66%

Euribor + 3,85%

TAE Variable: 4,667%

Euribor + 1,85%

TAE Variable: 3,024%

Bonificaciones

- Nómina domiciliada e ingresos superiores a 1.500€ por persona o 2.000€ por familia.

- Seguro de Vida.

- Seguro de Vivienda.

- Uso de tarjeta de crédito en comercios cada 6 meses.

- Plan de pensiones con aportación anual superior a 600€.

- Nómina o pensión de 600€ mensuales o ingresos todos los meses por esa cantidad.

- Seguro de vida.

- Seguro de protección de pago o aportaciones a un plan de pensiones de 1.800€ netos al año.

- Seguro de hogar.

- Domiciliar nómina, pensión o los seguros sociales.

- Tarjeta de crédito.

- Pagar al menos 3 recibos mensuales o bimensuales.

- Seguro multirriesgo hogar.

- Seguro de vida.

- Domiciliación de nóminas por un importe igual o superior a los 4.500 € mensuales.

- Consumo con tarjetas por un importe igual o superior a los 2.400 € anuales.

- Aportación planes de pensiones igual o superior a 1.000 € anuales.

Otra información

 

Se pueden realizar dos aplazamientos de las cuotas con un máximo de 24 cuotas. Durante este periodo, el tipo de interés sube un 1%.

 

 

Productos vinculados: ninguno es legalmente obligatorioFuente: publicidades bancarias.

Estas ofertas hipotecarias van asociadas a la contratación de diversos productos, como pueden ser varios seguros con las aseguradoras de la propia entidad, con las que mantienen a los consumidores bien atados al banco. El único obligatorio de contratar por ley es el seguro multirriesgo de hogar con la aseguradora que ofrezca las mejores condiciones, que no tiene que ser necesariamente la del banco. Si analizamos la normativa, ni siquiera es obligatorio que sea el consumidor el que tenga que contratar este seguro, ya que sólo se especifica que la vivienda debe estar asegurada. 

En cuanto a los seguros de vida o de protección de pagos, son seguros que los bancos exigen contratar para conseguir reducciones del diferencial, una práctica abusiva que la banca sigue aplicando pero que en ningún momento son obligatorios por ley. El seguro de protección de pagos es un producto que en teoría garantiza el pago de las cuotas hipotecarias en caso de no poder hacer frente a ellas, pero con el que puedes llevarte más de una sorpresa si no lees con detenimiento las situaciones que cubre.

En resumen, las hipotecas que comercializa actualmente la banca con diferenciales por debajo del 2% tienen unas condiciones tan abusivas que son imposibles de asumir por un consumidor medio, además de que exigen la contratación de productos con la propia entidad con el objetivo de vincularlo más con el banco. Si el consumidor tiene ya varios productos contratados, puede utilizarlos para conseguir reducciones en la hipoteca y obtener mejores condiciones de las publicitadas por las entidades. En el caso de tener tarjetas, cuentas corrientes o planes de pensiones, no permita que le obliguen a contratar unos nuevos y aproveche para mejorar las condiciones de su hipoteca. En caso de necesitar ayuda u orientación, puede pasarse por cualquiera de las sedes de ADICAE.

Comentarios: 1

1 Miguel - 04-02-2016 - 22:03:51 h
Hola, necesito un 95% de financiacion para la hipoteca de mi primera vivienda habitual. He dado con bancos que dan un maximo del 90%, alguien conoce alguno que pueda subir al 95% sin la necesidad de hacerlo apoyandome obligatoriamente con un aval? Muchas Gracias

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