La Economía de los Consumidores

Martes, 12 de Noviembre de 2019

Guía básica para contratar una hipoteca y no morir ahogado por las deudas

Capacidad de pago, plazo de amortización, diferenciales, vinculaciones excesivas... son muchos los aspectos a tener en cuenta cuando afrontamos la contratación de un préstamo hipotecario. El gasto más importante de nuestras vidas exige la búsqueda concienzuda de un préstamo hipotecario en condiciones favorables.

21-01-2014

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La hipoteca es, sin lugar a dudas, el mayor gasto que puede afrontar una familia a lo largo de toda su vida. Al dinero destinado a la compra de la vivienda en sí misma se le une el que se lleva la banca en forma de comisiones, intereses y posibles multas por demoras o impagos. Por ello es imprescindible tener bien presente a qué nos enfrentamos.

Capacidad de pago

Antes de tomar la decisión final de comprar una vivienda es necesario valorar qué capacidad de pago y de reacción se tiene ante una situación adversa como paro de larga duración, enfermedad grave, separaciones familiares, etc. E incluso hemos de ser conscientes de que la llegada de nuevos miembros a la familia también afectará a nuestra capacidad de pago futura.

Es necesario explorar la opción de comprar o alquilar una vivienda, y sus riesgos. Una vez tomada la decisión hay que buscar aquella vivienda que cumple la mayor parte de nuestras necesidades de habitabilidad. Una vez se ha encontrado la vivienda adecuada hay que ir al registro de la propiedad para verificar si tiene alguna carga pendiente y, si es el caso, recordar que el vendedor debe levantar la carga antes de vender. 

Llega entonces el momento de la búsqueda de información de hipotecas y su estudio: Buscar referencias de entidades, navegar en sus webs, comparar las diversas hipotecas del mercado y desgranar la información a tener en cuenta en este estudio.

Mire y compare

Algunos datos clave a la hora de afrontar la compra de una vivienda son el capital que se solicita, el plazo de amortización, el tipo de interés y diferencial aplicable a la hipoteca, vinculaciones, comisiones, y otras condiciones (garantías, avales, tasación, etc). Solo teniendo claros -al menos- estos datos seremos capaces de saber si podremos pagar o no nuestra hipoteca.

Una vez preconcedido el préstamo llega la hora de analizar las cláusulas escondidas de esa hipoteca que nos va a tener muchos años anclados a una cuota mensual. Antes de firmar nada revise bien las condiciones, compare información con otras entidades financieras y revise esa oferta con ADICAE para asegurarse de que la inversión más importante de su vida no se convierte en un problema sin salida. Así evitaremos, por ejemplo, que nos cuelen las abusivas cláusulas suelo.

Pelee contra los altos diferenciales

Las ofertas hipotecarias de las diversas entidades financieras que operan en España están resultando cada vez más caras aunque el Euribor permanece en mínimos anclado en el 0.5%. Diferenciales de 2, 3 e incluso de 4 puntos por encima del Euribor muestran cómo la banca quiere asegurarse los beneficios para cuando por fin desaparezcan las cláusulas suelo y sigue encareciendo los créditos a costa, una vez más, del consumidor.

El tipo de interés medio para las hipotecas constituidas sobre viviendas es del 4.36%, aproximadamente un 7% superior al registrado hace 18 meses, con una tendencia creciente que amenaza a medio plazo la propia supervivencia económica de los consumidores que las han tenido que aceptar.

En el momento actual, al estar el Euribor tan bajo puede no darse cuenta de la importancia del diferencial pero cuando el Euribor vuelva a subir diferenciales del 3.5 o del 4% pueden suponer que el consumidor no pueda pagar su hipoteca. Un diferencial superior al 2% no debería ser aceptado ya que éste fenómeno de los altos diferenciales puede provocar en el futuro una nueva oleada de ejecuciones hipotecarias.

Antes de firmar la hipoteca, haga sus cálculos y plantéese su capacidad de pago en función de que el Euribor esté a distintos niveles. Para esto puede buscar en Internet una evolución del Euribor y utilizar el simulador hipotecario de ADICAE.

Vinculaciones abusivas

ADICAE está detectando cómo la banca sigue comportándose de manera abusiva en los nuevos préstamos que concede. Así, las entidades financieras continúan “colocando” distintos productos junto con el préstamo hipotecario como condición imprescindible para la concesión del mismo. Esta práctica ha sido habitual en los últimos años y se ha intensificado en las nuevas hipotecas. Muchas veces supone una práctica engañosa ya que al consumidor se le hace creer que es obligatoria su contratación cuando no es así.

El consumidor debe saber que, según la legislación vigente, es suficiente con tener asegurado el continente de la vivienda en su modalidad de incendios y que el seguro contenga una cláusula en la que se establezca al banco como beneficiario en caso de siniestro. Además, este seguro puede contratarse con la aseguradora que se elija y no con la que imponga la entidad.

En caso de oposición la entidad puede negarse a concederle la financiación al consumidor pero éste debe tener en cuenta esta vinculación, negociarla conforme a sus necesidades y comparar entre las ofertas de distintas entidades. Si tiene dudas, acuda a ADICAE para informarse de qué consecuencias y coste tiene cada producto.

También hay que tener en cuenta que, salvo que sea un seguro con prima única, el consumidor puede dar de baja el mismo cuando lo desee siempre y cuando solicite por escrito con dos meses de antelación al vencimiento su voluntad de no renovar.

Decálogo para una compra de vivienda fructífera

1. Intente que la duración del préstamo no sea excesiva. Las hipotecas a 40 años tienen un error muy grande, ajustar la compra a la cuota que se puede pagar cada mes. Pero nuestras posibilidades económicas pueden ser muy distintas ahora a las de dentro de 30 años. Hay que tener en cuenta posibles situaciones de paro, enfermedad o  divorcio.

2. Tener en cuenta que el Euribor no siempre va a estar tan bajo. Llegó al 5’36%. A eso hay que sumarle el diferencial, por lo que es preciso negociarlo con diferentes bancos hasta conseguir uno lo más bajo posible.

3. Negociar las condiciones de la hipoteca. No hay que aceptar diferenciales demasiado  altos, porque eso se queda para toda la vida. Actualmente un diferencial alto sería superior al 2%. 

4. Examinar bien las condiciones de la hipoteca y asegurarse, con la ayuda de la sede de ADICAE más cercana, de que la hipoteca no tiene ninguna cláusula ni condición abusiva.

5. Cuidado con la cantidad que solicita al banco: no debe superar el 80% del valor de tasación del inmueble, esto le obligará a tener una cierta cantidad ahorrada antes de decidir comprar la vivienda.

6. La cuota mensual no debe ser lo primero a negociar en su hipoteca. Debe fijarse en las condiciones que puedan hacer variar la cuota como tipos de interés, diferencial, o cláusulas suelo.

7. Cuidado con las hipotecas concedidas a muchos años. Cuanto más largo sea el plazo más intereses pagará.

8. Cuidado con la “cuota creciente”: En la revisión anual, una vez revisada la hipoteca con el índice de referencia y el diferencial que corresponda, ésta se le aumentará con un % que está fijado en la escritura, lo que a largo plazo le puede suponer un desembolso difícilmente asumible.

9. Cuidado con los períodos iniciales de carencia. Estudie si la misma le resulta rentable y necesaria.

10. Intente tener ahorrado, al menos, el 10% del importe de la vivienda a comprar, y no destine todos sus ahorros a la compra de la vivienda. Intente tener siempre un colchón de ahorros, por lo que pudiera pasar.

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