A pesar de la caída del precio de la vivienda, la banca sigue manteniendo el precio de sus pisos por encima de los inmuebles vendidos por particulares. Las viviendas de los bancos pueden, incluso, duplicar el precio del piso del particular. El Departamento de Publicaciones y Estudios de ADICAE ha comparado un total de 96 inmuebles pertenecientes a las inmobiliarias de seis bancos (BBVA, Bankia, La Caixa, Banco Sabadell, Banco Santander y Banco Popular) y a vendedores particulares; es decir, 48 comparativas entre un piso de banco y otro de un particular con similares características y situado en la misma zona que el del banco. Las viviendas han sido elegidas con el requisito de que su precio no supere los 150.000 euros, donde se encuadran los pisos que puede comprar una familia de tipo medio. De estos inmuebles, en 45 casos ha resultado ser más barato el piso del particular que el del banco y solamente en 3 ha resultado al contrario.

Tras el análisis efectuado, se revela que los pisos pertenecientes a particulares pueden llegar a ser un 56% más baratos que los que comercializa la banca. El precio medio de una vivienda de banco se encuentra en torno a los 89.845,65 euros mientras que el de los particulares es de 71.547,38 euros; es decir, la banca vende sus pisos un 20,36% más caros. Lo mismo ocurre con el precio del metro cuadrado. La media del precio por metro cuadrado a la que los bancos están vendiendo sus pisos es de 1.244,40 euros, en cambio, la de los particulares es de 971,94 euros, un 21,89% más barato.

A modo de ejemplo, un piso comercializado en Tarragona por BBVA Vivienda (inmobiliaria del BBVA) cuesta 90.500 euros. En la misma calle que el inmueble del banco, un particular vende un piso de similares características por 39.000 euros, 51.500 euros más barato que el del banco (56,9% más barato). En resumen, el banco vende su piso un 132,16% más caro en comparación con la vivienda del particular. Una situación similar podemos encontrar en Valencia, donde un particular vende su vivienda un 53,14% más barato que Solvia (inmobiliaria del Banco Sabadell); y en Madrid, donde el precio del inmueble del ciudadano es un 51,48% más bajo que el de Bankia.

Estos son tres ejemplos que podemos encontrar en las 45 comparativas en las que ha resultado ser el piso del consumidor más barato que el del banco. Solo tres casos han resultado ser al contrario, con el inmueble del banco a un precio más bajo que el del ciudadano. En estos casos, el piso del banco se encuentra a unos 2.000 metros de las zonas céntricas o próximos a zonas universitarias, donde a los bancos les corre prisa vender las viviendas.

Los particulares ofrecen más información de los inmuebles que venden

Poca información y escasas imágenes del inmueble es lo que puede encontrar un comprador cuando visita las páginas web de las inmobiliarias de los principales bancos españoles a la hora de buscar un piso. Los bancos optan por la estrategia de ofrecer precios que aparentan ser bajos, con anuncios donde indican grandes rebajas en sus precios que inducen a error sobre la valoración del mismo, y obligar al comprador a visitarlos para comprobar el estado de los inmuebles de segunda mano, la mayoría de ellos fruto de embargos que han sido desmantelados por sus anteriores propietarios antes de abandonarlo cuando no han sido saqueados posteriormente.

Son los particulares los que ofrecen mayor información sobre sus inmuebles que los bancos. Sus anuncios muestran una gran cantidad de imágenes de la vivienda en donde se puede apreciar el estado de la misma, si necesitan reforma lo indican en el anuncio, y la mayoría de ellos se entregan amueblados, lo que supone un ahorro de entre 4.000 y 6.000 euros como mínimo que cuesta amueblar una vivienda. En cambio, los pisos de los bancos apenas tienen información más allá de sus características básicas (superficie, número de habitaciones, dirección y precio). Las fotografías tampoco desvelan gran cosa puesto que la mayoría de las veces son simples imágenes de la fachada del edificio. De esta forma, los bancos obligan al comprador a visitarlos para comprobar el estado del piso. Los pocos inmuebles pertenecientes a los bancos que adjuntan fotografías muestran que necesitan una reforma a fondo antes de poder usarse para vivir.

Los cinco casos más destacados

Fuente: elaboración propia. 

Casi completa inexistencia de las condiciones de compra

Cuando queremos saber  las condiciones que ofrecen los bancos para contratar sus hipotecas, nos encontramos que la información que ofrecen en sus páginas web es escasa o prácticamente inexistente. Apenas presentan datos sobre la financiación máxima (100% si el piso es del banco o 80% si es de particular) y el plazo máximo (hasta 40 años); para conocer condiciones más importantes como el interés, la TAE o comisiones de apertura, el usuario debe dar sus datos para que un comercial de la entidad se ponga en contacto con él. Así ocurre, por ejemplo, con el Santander. La Caixa, por el contrario, indica a los usuarios que se acerquen directamente a una de sus oficinas. Solamente el Banco Sabadell y el Banco Popular aportan más datos importantes para contratar una hipoteca.

El no tener fácilmente accesibles las condiciones básicas de los contratos hipotecarios va en contra de la Orden EHA/2899/2011, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Esta ley obliga a las entidades bancarias a facilitar en sus páginas web la ficha de información precontractual (FIPRE) sobre los prestamos hipotecarios. Solo son dos las entidades que las ponen a a disposición de los usuarios en unos cuantos clicks: La Caixa y Banco Sabadell. El resto de las entidades directamente no las tienen o se encuentran escondidas en sus webs, como ya alertó ADICAE. Que sean tan reacios a la hora de ofrecer información de forma abierta, debe poner en alerta al consumidor e ir con cuidado cuando se quiera contratar un prestamos hipotecario. Al ser la banca la única que ofrece este tipo de financiación para acceder a una vivienda, aunque el consumidor siempre puede comparar ofertas y buscar la mejor hipoteca para sus intereses, hace necesario que se apliquen medidas  para controlar y obligar a las entidades a incluir esta información en sus páginas web de una manera accesible para el usuario medio.

Consejos para la compra de vivienda

La escasa información, el precio más alto y el dudoso estado de los inmuebles son algunas de las razones por las que a un comprador le saldría más rentable decantarse por una vivienda perteneciente a un particular que a una entidad bancaria. ADICAE recomienda que si está pensando en comprar un piso, tenga muy claro lo que busca y no se deje engañar por la poca información que ofrecen los bancos, además de que busque también entre los particulares porque siempre cabe la posibilidad de encontrar un piso que se ajuste a las características que se desean a un mejor precio.

A la hora tomar una decisión tan importante como es la compra de la vivienda, es muy importante seguir una serie de pasos que recomienda ADICAE:

1. No hay que mirar primero la vivienda y luego la financiación. O haga las dos cosas a la vez o primero mire la financiación, recorriendo bancos y obteniendo ofertas vinculantes por parte de la banca. Así sabrá, de verdad, qué es lo que va a pagar por esa vivienda.

2. Intente que la duración del préstamo no sea excesiva. Las hipotecas a 40 años se basan en un error muy grande, que es ajustar la compra de la vivienda a la cuota que se puede pagar cada mes. Pero nuestras posibilidades económicas pueden ser muy distintas ahora a las de dentro de 30 años. Hay que tener en cuenta posibles situaciones de paro, enfermedad o incluso divorcio.

3. Tener en cuenta que el Euribor no siempre va a estar en estos niveles tan bajos. Llegó a alcanzar el 5’36%. A eso hay que sumarle el diferencial, por lo que es preciso negociarlo con diferentes bancos hasta conseguir uno lo más bajo posible.

4. Negociar las condiciones de la hipoteca. Aunque en estos momentos la banca tiene el grifo del crédito muy cerrado actualmente, dentro de poco los bancos tendrán que dar crédito en condiciones competitivas. No hay que aceptar diferenciales excesivamente altos, porque eso se queda para toda la vida. Actualmente un diferencial alto sería superior al 2%.

5. Examinar bien las condiciones de la hipoteca y asegurarse, con la ayuda de la sede ADICAE más cercana a nuestro domicilio, de que la hipoteca no tiene ninguna cláusula ni condición abusiva.