La Economía de los Consumidores

Jueves, 27 de Junio de 2019

Sepa qué comisiones no le pueden cobrar si tiene un préstamo hipotecario

La comisión de apertura y estudio pueden ir juntas, la cancelación de la hipoteca está sujeta a regulación específica, no se pueden cobrar comisiones de mantenimiento de cuentas abiertas por obligación del banco para domiciliar los pagos de la hipoteca,... ADICAE le aclara qué comisiones le pueden cobrar por un préstamo hipotecario.

06-06-2013

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La hipoteca es, sin lugar a dudas, el mayor gasto que debe afrontar una familia a lo largo de toda su vida. Al dinero destinado a la compra de la vivienda en sí misma se le une el que se lleva la banca en forma de comisiones. Pero, ¿qué comisiones pueden cobrarnos los bancos por la compra de una vivienda? Lo analizamos.

El Banco de España contabiliza hasta ocho comisiones en estas operaciones: estudio, apertura, modificación de condiciones, novaciones, amortización parcial anticipada, desistimiento, compensación por tipo de interés y por cancelación o amortización anticipada total. Antes de aceptar cualquier tipo de comisión siempre es posible negociar con el banco su retirada o, al menos, una rebaja. Además ¡cuidado! algunas veces la banca las puede cobrar de manera irregular. Desde ADICAE animamos a todos los hipotecados a revisar si alguna vez les han cobrado alguna de estas comisiones de manera irregular, y a presentar la correspondiente reclamación o denuncia en caso de que sea así.

La comisión de apertura y estudio pueden ir juntas

Los bancos suelen cobran la comisión de apertura en concepto de los trámites que tienen que realizar para formalizar el acuerdo y poner a disposición del futuro hipotecado los fondos (análisis de riesgo: CIRBE y Asnef). Suele cobrarse como un porcentaje sobre la cantidad que presta el banco y el usuario abona esa cantidad en pago único en el momento de formalizar la operación. En ella se deben incluir los gastos de estudio, según el artículo 1 de la Orden de la Presidencia del Gobierno de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios

En la comisión de estudio el banco verifica la solvencia del usuario que solicita el préstamo. En caso de que la solicitud fuera rechazada la entidad no podrá cobrar ésta comisión, pero sí exigir el pago de los gastos que haya conllevado la actuación de otras empresas siempre que así lo decidieran las partes. Suele cobrarse como porcentaje del importe solicitado. No obstante, desde ADICAE consideramos que es una auténtica vergüenza que se cobre esta comisión, en la que el único beneficiado es el banco ya que conoce si el futuro hipotecado es solvente o no.

Comisiones por cancelación anticipada, desistimiento o riesgo de interés

Estas comisiones vienen reguladas por el la Ley 36/2003, y quedan de la siguiente manera:

Comisiones y compensaciones aplicables según la fecha de concertación de la operación

 

Comisión por amortización anticipada subrogatoria

Comisión por amortización anticipada no subrogatoria

Compensación por desistimiento

Compensación por riesgo de tipo de interés

CASO 1:
Hipotecas a tipo variable antes del 27/4/03

1% como máximo

No se podrá cobrar si no se pactó en el contrato

1% como máximo

0

0

CASO 2:
Hipotecas a tipo variable desde el 27/4/03

0,5% como máximo

No se podrá cobrar si no se pactó en el contrato

1% como máximo

0

0

CASO 3:
Hipotecas a tipo fijo

2,5 % como máximo

La pactada entre las partes

0

0

CASO 4:
Hipotecas a partir del 9/12/07

0

0

Dentro de los 5 primeros años: 0,5% como máximo

Después: 0,25% como máximo

Dentro de un período de revisión tipos inferior a 1 año: 0

Si el banco gana capital: 0

Si el banco pierde capital y el período de revisión es superior al año: % pactado o importe de la pérdida de capital

Fuente: Banco de España

Hipotecas en otras monedas

En el caso de los préstamos hipotecarios en otras divisas en la comisión de apertura deberá figurar el coste de cambio.

Comisiones que se cobran de manera irregular

Según ha detectado ADICAE las principales reclamaciones interpuestas por los consumidores en relación a las comisiones en hipotecas son las siguientes:

-La aplicación simultánea de las comisiones de apertura y estudio en casos que no corresponde.

-Cobro de la comisión de apertura o del cambio de divisa en hipotecas denominadas en una moneda distinta al euro.

-Cobro de la comisión de apertura en una novación sobre un importe mayor al de la ampliación (se duplicaría una comisión que ya se pagó). Por ejemplo si nos quedan por amortizar 90.000€ y solicitamos una ampliación de 10.000€ la comisión de apertura se aplicará sobre los 10.000€.

- Comisiones de mantenimiento y administración en cuentas abiertas por obligación para domiciliar pagos de la hipoteca.

Comentarios: 11

11 - 30-08-2014 - 16:39:48 h
Me pueden obligar a mantener abierta una cuenta donde solopago la hipoteca,cobrándonos mantenimiento. Les he propuesto ingresar directamente en la cuenta de la hipoteca y me dicen que no puede ser

10 pedro moral alba - 20-11-2013 - 11:52:57 h
Te puede el popular cobrar comision de mantenimiento en una cuenta,donde solo se paga el recibo de la hipoteca ? No rescindio esto, el Banco de España

9 PILAR ALIAGA ALIAGA - 09-09-2013 - 19:45:58 h
Tengo una hipoteca con b. popular con un suelo del 5º/º escribí una carta hace tres meses y no me han contestado.podrían quitarme la cláusula suelo?

8 - 08-09-2013 - 18:11:35 h
tengo la hipoteca con caja castilla de la mancha y me cobran cada tres meses 7 euros de mantenimiento quisiera saber si el legal.

7 - 03-09-2013 - 09:11:27 h
Mi hipoteca, firmada en noviembre de 2004 tiene una clausula suelo del 2,95 y techo de 11. No me dieron ninguna oferta vinculante, he reclamado a la Caixa y me han contestado que como lo pone bien claro en la escritura de la hipoteca ( 26 paginas) leídas por la notario en 10 minutos, y en la fecha que la firmé, me dicen que no me quitan la clausula suelo ¿que puedo hacer?.

6 - 30-08-2013 - 11:49:35 h
tengo clausula suelo en el banco pastor( ahora popular) puedo hacer algo para quetarla?

5 - 28-08-2013 - 19:12:17 h
las hipotecas abiertas de La Caixa, ¿tienen algun tipo de iregularidad?

4 - 26-08-2013 - 08:19:47 h
EL BANCO PASTOR ¿puede seguir cobrando la cláusula suelo? ¿Hay algún proceso abierto contra la clausula suelo del Banco Pastor?

3 - 16-07-2013 - 16:21:37 h
Me gustaria saber si pueden combrar comisiones de mantenimiento en una cuenta JUNIOR de CAJAMAR siendo el titular menor y habiendo firmado en el comtrato 0 comisiones.

2 ARACELI - 12-07-2013 - 20:37:19 h
Agradecería me informasen si se pueden cobrar comisiones por gastos DE ADMÓN. de las acciones de telefónica a pesar de que no paguen dividendos.

1 - 08-07-2013 - 14:39:03 h
Estoy en pleno proceso de reclamación de comisiones de mantenimiento y administración de una cuenta abierta obligatoriamente para abonar la hipoteca. El banco es Bancaja, hoy Bankia. Tienen 2 meses para responderme (hasta el 27 de julio) y aún no he recibido respuesta. Esperaré a que finalice el plazo y presentaré la reclamación al Banco de España. Y si no obtengo resultado favorable, demanda en el juzgado.

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