La hipoteca es, sin lugar a dudas, el mayor gasto que debe afrontar una familia a lo largo de toda su vida. Al dinero destinado a la compra de la vivienda en sí misma se le une el que se lleva la banca en forma de comisiones. Pero, ¿qué comisiones pueden cobrarnos los bancos por la compra de una vivienda? Lo analizamos.

El Banco de España contabiliza hasta ocho comisiones en estas operaciones: estudio, apertura, modificación de condiciones, novaciones, amortización parcial anticipada, desistimiento, compensación por tipo de interés y por cancelación o amortización anticipada total. Antes de aceptar cualquier tipo de comisión siempre es posible negociar con el banco su retirada o, al menos, una rebaja. Además ¡cuidado! algunas veces la banca las puede cobrar de manera irregular. Desde ADICAE animamos a todos los hipotecados a revisar si alguna vez les han cobrado alguna de estas comisiones de manera irregular, y a presentar la correspondiente reclamación o denuncia en caso de que sea así.

La comisión de apertura y estudio pueden ir juntas

Los bancos suelen cobran la comisión de apertura en concepto de los trámites que tienen que realizar para formalizar el acuerdo y poner a disposición del futuro hipotecado los fondos (análisis de riesgo: CIRBE y Asnef). Suele cobrarse como un porcentaje sobre la cantidad que presta el banco y el usuario abona esa cantidad en pago único en el momento de formalizar la operación. En ella se deben incluir los gastos de estudio, según el artículo 1 de la Orden de la Presidencia del Gobierno de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios

En la comisión de estudio el banco verifica la solvencia del usuario que solicita el préstamo. En caso de que la solicitud fuera rechazada la entidad no podrá cobrar ésta comisión, pero sí exigir el pago de los gastos que haya conllevado la actuación de otras empresas siempre que así lo decidieran las partes. Suele cobrarse como porcentaje del importe solicitado. No obstante, desde ADICAE consideramos que es una auténtica vergüenza que se cobre esta comisión, en la que el único beneficiado es el banco ya que conoce si el futuro hipotecado es solvente o no.

Comisiones por cancelación anticipada, desistimiento o riesgo de interés

Estas comisiones vienen reguladas por el la Ley 36/2003, y quedan de la siguiente manera:

Comisiones y compensaciones aplicables según la fecha de concertación de la operación

Fuente: Banco de España

Hipotecas en otras monedas

En el caso de los préstamos hipotecarios en otras divisas en la comisión de apertura deberá figurar el coste de cambio.

Comisiones que se cobran de manera irregular

Según ha detectado ADICAE las principales reclamaciones interpuestas por los consumidores en relación a las comisiones en hipotecas son las siguientes:

-La aplicación simultánea de las comisiones de apertura y estudio en casos que no corresponde.

-Cobro de la comisión de apertura o del cambio de divisa en hipotecas denominadas en una moneda distinta al euro.

-Cobro de la comisión de apertura en una novación sobre un importe mayor al de la ampliación (se duplicaría una comisión que ya se pagó). Por ejemplo si nos quedan por amortizar 90.000€ y solicitamos una ampliación de 10.000€ la comisión de apertura se aplicará sobre los 10.000€.

- Comisiones de mantenimiento y administración en cuentas abiertas por obligación para domiciliar pagos de la hipoteca.