La Economía de los Consumidores

Domingo, 22 de Septiembre de 2019

El lucro hipotecario de la banca continúa: diferenciales más altos, índices más caros y cláusulas abusivas para esquivar la bajada del Euribor

La banca española apenas se está viendo afectada por la bajada del Euribor. Cláusulas abusivas como las del suelo, nuevos índices hipotecarios más caros, aumento de diferenciales, cambios contractuales cuando el hipotecado va a pedir una carencia... son muchas las artimañas empleadas por los bancos para esquivar el mínimo histórico del Euribor.

12-09-2012

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En los últimos meses la banca ha recurrido a viejos trucos para continuar encareciendo las hipotecas de los consumidores españoles. El 'rescate' de las cláusulas suelo, la utilización de índices más caros que el Euribor como el IRPH o el aumento escandaloso de los diferenciales son algunas de sus 'tretas' para esquivar la histórica bajada del Euribor.

El Euribor, índice de referencia para la mayoría de los contratos hipotecarios realizados en España, se encuentra en mínimos históricos. Cerró el mes de agosto en el 0'88% y la media del mes de septiembre ya ha bajado del 0'7%.  En la siguiente tabla podemos ver su evolución durante los últimos 12 meses:

Si analizamos la tendencia del gráfico observaremos que es claramente bajista. Desde abril del 2011 hasta diciembre de ese año el Euríbor fue superior al 2%, un porcentaje casi tres veces mayor al actual. Durante el año 2012 el Euríbor ha bajado todos los meses, sin excepción, como se muestra en este otro gráfico:

En la siguiente gráfica podemos ver una comparativa entre la evolución del Euríbor de los años 2011 y 2012:

En números:

Meses

Euribor 2012

Euribor 2011

Diferencia

Enero

1,837

1,550

0,287

Febrero

1,678

1,714

-0,036

Marzo

1,499

1,924

-0,425

Abril

1,368

2,086

-0,718

Mayo

1,266

2,147

-0,881

Junio

1,219

2,144

-0,925

Julio

1,061

2,183

-1,122

Agosto

0,877

2,097

-1,220

Si comparamos los valores mensuales del Euríbor de los años 2011 y 2012 veremos que los valores de 2012 son menores respecto a los de 2011 en todos los meses, a excepción de enero. La diferencia máxima se registró en Julio (-1,222) y fue muy similar a la de agosto (-1,220). Desde enero el Euríbor ha caído en 1,056 puntos. Esto ha abaratado las hipotecas de casi todos los hipotecados españoles considerablemente. Sin embargo, la banca sigue lucrándose a costa del negocio inmobiliario...

Cómo sigue ganando dinero la banca

Cláusulas abusivas

Hay que recordar que no todos los hipotecados pueden beneficiarse de las bajadas del Euríbor, por culpa de las abusivas cláusulas suelo. Según cálculos de ADICAE basados en estadísticas del Banco de España, la cifra de hipotecas afectadas por esta cláusula abusiva sería de 3.834.095 en 2008 y el beneficio obtenido por las entidades superaría los 9.500 millones de euros anuales. La media de suelo que aplican las entidades bancarias es del 3,56%.

ADICAE ya ha denunciado a más de 100 entidades que han incluido este tipo de cláusulas. Una demanda que ya ha sido admitida a trámite por el Juzgado de lo Mercantil número 11 de Madrid, a la que se han unido más de 15.000 afectados. ADICAE continúa ofreciendo demandas agrupadas a los afectados por cláusulas suelo.

Diferenciales más altos

Para contrarrestar la bajada del Euribor, las entidades han decidido incrementar los diferenciales de sus hipotecas. Algo muy similar a la táctica ideada por muchos comercios, que “no suben el I.V.A.” pero que han ido aumentando paulatinamente el precio de sus productos. Lo comido por lo servido.

Diferenciales de las principales entidades

Entidad

Interés periodo fijo

Diferencial

Barclays (Hipoteca Tranquilidad)

4,75% 12 meses

3,75%

Bankinter (Hipoteca Sin más)

4,50% 12 meses

2,85%

Bankinter (Hipoteca mixta)

 

2,75%

La Caixa (Hipoteca Joven)

 

1,90%

Banco Popular

IRPH+2,50%

IRPH+3% (cláusula suelo del 6%)

BBVA (Hipoteca Blue)

3,4690% 12 meses

3,20%

Banco Sabadell

4,5% 12 meses

2,50% (cláusula suelo del 3,50%)

Santander

3,25% 12 meses

2,00%

Banesto (Hipoteca Bonificada)

 

2,25%

Caja España (Hipoteca Fidelis)

 

1% (cláusula suelo del 3%)

Banco Sabadell (Hipoteca variable)

5,25% 12 meses

3,35%

Ibercaja (Hipoteca Superplus Joven)

 

3,10%

Deutsche Bank (Hipoteca DB)

3,50% 12 meses

1,20%

Ibanesto (Hipoteca Azul)

 

2,04%

Podemos decir que el diferencial medio aplicado es del 2,60%. En 2010 los diferenciales medios se situaban en el 0'50%, y en 2011 en el 1%. En apenas dos años la banca ha multiplicado por cinco el diferencial medio de sus hipotecas.

Aprovechando las carencias para multiplicar el diferencial

Además cientos de hipotecados con precarias situaciones económicas han denunciado ante el Departamento de Asesoría de ADICAE que, cuando han acudido a su entidad bancaria para intentar negociar una carencia en el pago de su hipoteca –habitualmente de dos años-, su banco o caja de ahorros les ha indicado que sólo la aceptarían a cambio de multiplicar el diferencial unido al Euribor.

El problema detectado es gravísimo, ya que la mayor parte de los afectados indican que sus bancos llegan a exigirles triplicar el diferencial actual de su hipoteca. La mayoría de los casos estudiados corresponden a hipotecas concedidas antes del estallido de la crisis, cuando era relativamente sencillo encontrar diferenciales menores a 0’80. De esta manera, un hipotecado con un piso por valor de 200.000 euros a 30 años y un diferencial de Euribor + 0’80 pasaría de pagar 733 euros al mes a 939’44 –diferencial de 2’40- cuando finalizaran los dos años de carencia... y eso teniendo en cuenta el Euribor actual, que está en mínimos históricos.

Con índices de referencia más caros

Otro de los índices aplicados por algunas entidades, como Banco Popular e Ibercaja, es el IRPH. Un índice obsoleto que casi ninguna entidad aplica. Se caracteriza por ser más elevado que el Euríbor.

IRPH de julio:

 

IRPH Bancos

3,472%

IRPH Cajas

3,504%

IRPH Entidades

3,488%

En julio el Euribor estaba al 1,061%.  De media, según el tipo de IRPH aplicado, el usuario pagaría un 2,40% más de interés.

Además de aplicar un interés más alto el Banco Popular aplica un diferencial del 3% ofreciendo, de éste modo, una de las hipotecas más caras del mercado. El usuario pagaría alrededor de un 6,40% de interés con una cláusula suelo del 6%, nada más y nada menos...

Como vemos, la banca tiene varias armas a su alcance para notar lo menos posible la bajada del Euribor. Ante esta situación los consumidores deben  defenderse, estudiando a conciencia toda la escritura de sus hipotecas y buscando la ayuda de una asociación de consumidores especializada en materia hipotecaria como es ADICAE.

Comentarios: 5

5 Amparo - 23-06-2016 - 01:19:51 h
Hola tengo una hipoteca con el Santander me pone euribor primer año más + 4'75 es abusivo y que puedo hacer ,gracias fue una ampliación y anteriormente la tenía al 1'99

4 - 31-07-2013 - 18:21:40 h
mi hijo firmo una hipoteca con uci y el irph fijo al 4,95 durante 36 meses ¿ se puede hacer algo?

3 - 02-01-2013 - 23:52:03 h
HOla mire yo tengo una hipoteca con irph cajas la revision es en noviemre al desaparecer en marzo tendrian que volver a hacerme la revision ?

2 - 13-11-2012 - 22:24:57 h
hola, os he conocido a traves d internet, por la desperacion que tengo, ya que estoy pagando una hipoteca en caixa penedes y me he siento engañado, estafado. Ya que al cumplir mi primer año pagando hiporeca y ke el euribor esta mas bajo ke cuando la contrate, la cuota mensual no me bajaba y decidi ir al banco a imformarme. Cual fue mi sorpresa que m dijeron que tenia la abusiva clausula suelo y me dijeron que es lo que habia firmado y que no se podia hacer nada. Reconozco que mi error fue no mirarme con lupa estar atento a lasclausula k me estaba leyendo el notario. Pero tanto mi pareja como yo estabamos muy nerviosos y a la vez emocionados como para darnos cuenta de todas estas cosas. Os agradeceria mucho si me pudierais orientar como puedo negociar con el banco para que me retiren dicha clausula. Muchas gracias por adelantado. Un saludo

1 - 19-10-2012 - 20:12:58 h
Hola Tenemos IRPH cajas y sabemos que desaparece en abril de 2013, nuestro indice sustitutorio es el euribor+1, y la revision es cada 3 meses.¿Porque no me aplican ya el sustituto? Entendemos que una transicion es para la gente que no tenga nada en escritura y tengan que negociar un nuevo indice.Pero lo que tenemos en escritura no tendriamos que esperar ese año. la ley 29 de abril de este año de la Orden Ministerial de Transparencia y Protección al cliente bancario de octubre 2011.

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