La Economía de los Consumidores

Martes, 20 de Agosto de 2019

Las nuevas ofertas en hipotecas, a medida de la banca

Si creía que las nuevas hipotecas estarían adaptadas a la coyuntura en la que nos encontramos, no se confíe demasiado. La bajada del Euribor de los últimos meses no se ha traducido en un beneficio para el consumidor en las nuevas ofertas de préstamos

19-10-2009

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El número de hipotecas constituidas sobre viviendas en julio de 2009 fue de 58.995, lo que supone un descenso del 19,1%  con respecto al mismo mes de 2008 y del 4,5% en relación con el mes anterior, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). A pesar de esto, los bancos siguen publicitando sus servicios como prestamistas para continuar con el negocio.

 Las condiciones de las hipotecas actuales

Bancos:

 

IMPORTE MAX

PLAZO MAX

CARENCIA

T.INTERES

COMISIONES

BBVA Hipoteca Blue Protegida

80% valor de tasación

40 años

5 años

Euribor+0,80.

Si se domicilia la nómina, tarjeta y seguro de hogar, Euribor+0,60.

Si además se contrata seguro de vida, Euribor+0,50.

Apertura 0,5%

Cancelación anticipada: 1% (exento hasta el 25% del capital pendiente)

Deutsche Bank Hipoteca Rompedora

80% valor de tasación

30 años

No

Euribor+0,37, aplicable si existe:

-domiciliación de nómina

-contratación cuenta con saldo medio mínimo equivalente a una cuota

-contratación de tarjeta de crédito con gasto mínimo 3000€ anuales. [1]

-Apertura 0% contratando el seguro de Pagos Protegidos (cubre hasta 24 cuotas los 5 primeros años, supone un pago único al comienzo de 2.400€). Si no 1%.

-compensación por desistimiento: parcial 0%, total 0,5 los cinco primeros años, 0,25 resto.

Bankinter

80% valor de tasación

35 años, o 40 si el contratante es menos de 35 años

No

Euribor+0,90 si se domicilian

nómina, 2 recibos, seguro de vida y hogar

Amortización total y parcial, 0%. Apertura y subrogación, 0,5%.

Santander.Hipoteca 40 años

80% valor de tasación

40 años

12 meses

Euribor+0,47 si se domicilia la nómina. Si además se hacen tarjetas, seguro de hogar y seguro de protección de pagos, Euribor+0,39.

Apertura 0,5%

Banco Popular-Hipoteca Ahorro

80% valor de tasación

35 años

24 meses

6 primeros meses: Euribor+1,05. Si se domicilia nómina, pensión, liquidación de IVA y seguro de hogar, Euribor+0,5. Después Euribor+1,15. [2]

Apertura 0,75%.

[1] Deutsche Bank además exige: aportación a plan de pensiones y/o fondos de 3000€ anuales, tener contratado servicio online, tarjeta de débito, seguro de hogar por importe del VT y seguro de vida por importe de 50% del préstamo.
[2] Banco popular ofrece bonificaciones: Euribor+0,95 si hay domiciliación de nómina, pensión, liquidación de IVA y seguro de hogar, o contratación cuenta Con. Si además de lo anterior se han aportado 600€ en el último año y además se contrata: euroriesgo o eurocrédito o protección de  pagos y plan de pensiones individual, o plan de pensiones asociado o plan de prevención individual de activos, Euribor+0,7.

Cajas:

 

IMPORTE MAX

PLAZO MAX

CARENCIA

T.INTERES

COMISIONES

Caixa Galicia Hipoteca On

 

80% valor de tasación

40 años

12 meses

Primer año: 2,24%. Después: Euribor + 0,54. Requiere:

-domiciliar nómina con ingreso mínimo de 1500€ mensuales

-contratar tarjeta de crédito

-seguro de hogar

-seguro de protección de pagos o plan de pensiones

Comisión de apertura:0%,

gastos de estudio:0%,

compensación por desistimiento:0%, reclamación de posiciones deudoras: 30€, recargo por mora:6%, modificación contractual: 0,50%

 

La Caixa préstamo hipotecario

80% valor de tasación

25 años

 

 

6 años

Inicial fijo de 6,40%. Revisiones, Euribor + 1,25. Necesario contratar seguro de hogar y de vida.

Apertura 1%, amortización anticipada 0,5% los 5 primeros años, luego el 0,25%.

Ibercaja Joven

80% valor de tasación

(100% con aval)

40 años

No

Euribor+0,39 (hasta 80% VT) y Euribor+0,45 (más del 80% VT). Hay que domiciliar nómina y 2 recibos, contratar seguro de vida y hogar, y también tarjeta de crédito o débito

Apertura , novación y cancelación 0%

Caja Madrid

80% valor de tasación

40 años

No

6 primeros meses interés fijo al 3,25%

Después Euribor+0,6 si se domicilia nómina, recibos, tarjeta de crédito y seguro de hogar.

Apertura 0,25%

Amortización anticipada parcial 0%, total 0,5%.

Caixa Cataluña

80% valor de tasación

35 años

No

Euribor+0,75 con un suelo del 4%.

Se debe domiciliar nómina, recibos, tarjeta de crédito y seguros de vida y hogar.

Apertura 0,75%

Las ofertas actuales tienen unas características que merece la pena analizar, preguntando y negociando con el banco todo lo que esté en nuestra mano, si no queremos arrepentirnos antes de tiempo de haber firmado la hipoteca:

Imposición de productos vinculados con la entidad

Son excesivas las obligaciones vinculadas a lo largo de la vida del préstamo que exigen algunas entidades. Quieren asegurarse de que tenemos una fuente de ingresos que nos respalde, mediante al menos la domiciliación de la nómina, (incluso después de haber pasado un “control de riesgo” y estando la casa en garantía por si no pagamos) pero la mayoría no se conforma.

Resultan excesivas las obligaciones de vinculación impuestas por las entidades

 El banco que más llama la atención en este sentido es Deutsche Bank. El importe mínimo que exige para constituir la hipoteca son 200.000€ y ofrece el diferencial más bajo de los analizados, Euribor+0,37. Eso si, a cambio hay que sudar para poder cumplir con lo exigido:
-domiciliación de nómina
-contratación cuenta vista con saldo medio mínimo equivalente a una cuota.
-contratación de tarjeta de crédito (unos 30€ al año por comisión de mantenimiento) con gasto mínimo en compras de 3000€ anuales.
-aportación a plan de pensiones y/o fondos de 3000€ anuales.
-tener contratado servicio online y tarjeta de débito (mínimo 9 euros por comisión de mantenimiento).
-contratar seguro de hogar por importe del valor de tasación del inmueble (254€ anuales ) y seguro de vida por importe de 50% del préstamo (400€ al año para un préstamo de 200,000€).
Si pedir una hipoteca con un tipo de interés competitivo va a suponer estas ataduras, mejor pensárselo dos veces...pues los costes al año suman 6693€. En 30 años, habremos acumulado un gasto de 200,790€, importe superior a lo que hemos pedido de hipoteca.
A pesar de que parte de este dinero puede considerarse como inversión (plan de pensiones) y se nos presta un servicio, es decir, que no es un dinero perdido, lo que resulta excesivo es que las obligaciones de vinculación a la entidad superen al capital prestado...y aún quedan de pagar los intereses!
 
Los diferenciales: la baza de la banca para seguir lucrándose

Aquellos que están contratando ahora sus hipotecas apenas se están beneficiando de la caída histórica del Euribor

Pese a que el índice al que se referencian la mayoría de hipotecas a tipo variable, el Euribor, ha descendido, las entidades financieras han incrementado sus márgenes de beneficio (el diferencial que se suma a éste). Según justifican, ante la previsión de un aumento de la morosidad, ésta debe compensarse a costa de los nuevos clientes. Por tanto aquellos que están contratando ahora sus hipotecas apenas se benefician de la caída histórica del Euribor.
La Caixa ofrece el diferencial más alto de todos los analizados (un 1,25) y Deutsche Bank el más bajo (0,37).
Suponiendo que no tengamos ninguna cláusula que modifique la suma Euribor+diferencial, como los redondeos que puedan resultar ser al alza, o los “suelos”, existentes en muchas hipotecas y que limitan por debajo una cantidad mínima de intereses a pagar (el de Caixa Cataluña es del 4%; implica que por muy bajo que esté el Euribor, esto es lo mínimo que cobra de intereses), en caso de revisar hoy nuestro tipo de interés total estaría en mínimos históricos. Sin embargo, dada la trayectoria de este índice, recordemos cuando a mediados de 2008 se situó en valores superiores al 5%.
Para el ejemplo del epígrafe anterior (200,000€ de préstamo hipotecario a 35 años) comparemos la cuota a pagar utilizando dos diferenciales reales, para dos periodos de tiempo :

 

Septiembre de 2009

Septiembre de 2009

 

Septiembre de 2008

Septiembre de 2008

Referencia

Euribor(1,33)+0,37

Euribor(1,33)+1,25

 

Euribor(5,32)+0,37

Euribor(5,32)+1,25

Tipo de interés resultante

1,70%

2,58%

 

5,69%

6,57%

Importe y duración

200,000€ a 35 años

200,000€ a 35 años

 

200,000€ a 35 años

200,000€ a 35 años

Cuota mensual

630,84 €

720,36 €

 

1.080,17 €

1.191,88 €

Diferencia en 35 años respecto al diferencial bajo

 

-

37.598,40 € más

 

 

-

46.918,2€ más

 Se acortan los plazos, pero el coste de la vivienda sigue siendo alto
 
Sigue habiendo hipotecas con plazos muy largos, hasta 40 años, especialmente las que se dirigen al público más joven. Esto nos indica que el precio de la vivienda sigue siendo muy elevado.
Pero ya existen las que limitan a 25 años el plazo para devolver el préstamo, como La Caixa. En realidad, cuanto antes se devuelva el préstamo menos intereses pagamos, pero también la cuota mensual será más alta, y no todo el mundo puede permitírselo.
Para una hipoteca de 215,000€ a un interés del 3,5%, las diferentes cuotas a pagar y los intereses devengados para estas cuantías son:
A 25 años, pagamos mensualmente 1070,02€. En total los intereses que pagaremos ascienden a 106.600€.
A 40 años, la cuota mensual se reduce a 825,82. Los intereses suman 181.393,6€, 74.793,6€ más que con la opción anterior. Una cantidad desorbitada.  

Antes de comprar vivienda ahorre

No acepte créditos al consumo para financiar lo que ya no da la hipoteca; llevan asociados tipos de interés muy altos, comisiones de apertura y cancelación, y supondrá una carga a pagar además de la hipoteca

Después de años de descontrol en este sentido, parece que por fin la banca se ha vuelto estricta. En muy pocos casos el importe prestado supera el 80% del valor de tasación del inmueble, lo que obliga a tener unos ahorros previos a pedir una hipoteca. Antes, se podía llegar a ofrecer hasta el 120% del valor de el inmueble, financiando también los gastos de compraventa y de constitución del préstamo. En definitiva, que cualquiera se podía meter en una hipoteca sin tener un euro en el bolsillo; claro, los bancos estaban encantados, prestaban lo que hiciera falta sin miramientos. Hinchaban la burbuja inmobiliaria a sus anchas, a cambio de obtener una rentabilidad extra,  sabiendo que estaban financiando un bien cuyo valor en unos meses iba a estar muy por encima de la cantidad prestada.
Pero aún es posible que actualmente intenten exprimir un poco más al consumidor: hay casos en los que ofrecen financiar ese 20% restante, que ya no da la hipoteca, mediante un crédito al consumo. No lo acepte; estos llevan asociados tipos de interés muy altos, comisiones de apertura y cancelación, y supondrá una carga a pagar además de la hipoteca.

Los periodos de carencia, un invento para pagar aún más intereses

Algunas entidades ofrecen un periodo inicial de carencia, en el que se pagan sólo intereses. Esto, que en principio puede parecer una ventaja por las cuotas más pequeñas, implica retrasar el momento en el que de verdad empecemos a devolver el capital prestado. Supone alargar la duración de la hipoteca y pagar más cantidad de intereses, por lo que no es algo recomendable.

Por ejemplo, imaginemos una hipoteca de 200.000€ a pagar en 30 años al 3%.

  • sin periodo de carencia, pagamos una cuota mensual de 843,21€.

  • con periodo de carencia de 24 meses, pagamos 500€ al mes sólo de intereses los 2 primeros años y luego una cuota de 880,43€ durante lo que queda de préstamo, es decir, 28 años o 336 mensualidades.

    Pagamos 4268,88€ más, un 4.12% superior en concepto de intereses que con la opción anterior.

 Busque por internet, puede encontrar ofertas interesantes

Pueden ofrecer condiciones que nos convengan, pero no se confíe sin más y analicemos si merecen la pena:

 

IMPORTE MAX

PLAZO MAXIMO

CARENCIA

T.INTERES

COMISIONES

I-Banesto


80% valor de tasación

35 años

No

Euribor+0,74 si se domicilia la nómina y dos recibos y se contrata seguro de hogar

Sin comisión de apertura ni compensación por desistimiento total ni parcial.

Uno-e

(BBVA)

80% valor de tasación

35 años

No

Euribor+0,29 si se domicilia la nómina y se contrata un seguro de protección de pagos y otro de hogar.

Sin comisión de apertura ni compensación por desistimiento ni total ni parcial.

ActivoBank

(Banco Sabadell)

80% valor de tasación

40 años si al vencimiento el contratante no es mayor de 75 años

No

Euribor+0,49 con un “suelo” del 2,5%. Se debe domiciliar la nómina y contratar seguro de vida y hogar

Sin comisiones de apertura ni compensación anticipada

Ing-Direct

80% valor de tasación

35 años, si al vencimiento el contratante no es mayor de 75 años

No

Euribor+1,20,

domiciliando la nómina y contratando los seguros de hogar y vida

Sin comisiones

Caja España

80% valor de tasación

40 años

No

Euribor+0,35 (suelo de 2,5%). Requisitos:

-domiciliar nómina o saldo medio mensual en cuenta superior a 3.000€.

-contratar un Seguro de hogar.

-disponer de un seguro de amortización para cubrir fallecimiento.

-realizar compras con tarjetas de crédito por importe anual de 3.000€.

-tener una edad inferior a 55 años.

Sin comisiones

Ofrecen diferenciales muy competitivos y también tienen comisiones menores, del 0% en casi todos los casos (apertura, amortización anticipada...).
La vinculación y obligaciones con la entidad que nos presta el dinero también son menores que con la banca tradicional; pero pueden introducir elementos que no convienen: por ejemplo, ActivoBank (del Banco Sabadell) o Caja España imponen un “suelo” del 2,5%. No nos vamos a beneficiar de las bajadas del Euribor, puesto que seguiremos pagando el 2,5% de interés como mínimo.
Por eso hay que fijarse muy bien las condiciones y asegurarnos que no hay cláusulas de este tipo, o en su caso negociar para eliminarlas, puesto que las opciones que nos da internet son más interesantes que las de la banca tradicional.


El Banco Santander nos “anima” a deshipotecarnos. ¿Seguro?

La estrategia lucrativa de los bancos no conoce límites. El banco Santander nos libra de pagar la hipoteca durante un año “sólo” por comprar con una de sus tarjetas mes a mes, mediante la participación en 6 sorteos. Por supuesto, sólo se beneficiaran 6 personas en total, a las que “perdonarán” el pago de sus cuotas durante 12 meses hasta un máximo de 12.000€ anuales.
Si echamos cuentas, el Santander gastará 12.000€*6 =72.000€, que seguro que es un importe muy inferior al gasto que hacen sus clientes por intentar ganar el concurso.
Además, desde el principio hay restricciones: no vale pagar con cualquier tarjeta, de hecho elimina de la participación a las compras hechas con las que son gratuitas para el consumidor o las que cobran menos comisión (monedero, prepago, virtuales...etc), y hace diferencias entre un tipo de clientes y otros, como podemos leer en sus bases: “Cada participante conseguirá una participación por cada operación de compra realizada con su tarjeta Santander. No obstante, el BANCO podrá asignar más participaciones a los clientes de las tarjetas que participen en las diversas campañas promocionales que el BANCO pueda lanzar vinculadas a la presente promoción...”

En definitiva, un gancho más del Santander para que consumamos sin medida. Allí estarán para recoger los beneficios.

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