La Economía de los Consumidores

Domingo, 17 de Febrero de 2019

Excesiva vinculación y falta de información oficial, algunos de los inconvenientes impuestos por los bancos para conceder hipotecas

Las entidades premian la contratación de productos con descuentos en el diferencial. Aunque muchos de ellos no responden a las necesidades del consumidor, seguros y fondos de inversiones son presentados como obligatorios. También se incentiva la compra de vivienda del propio banco, procedente en muchos casos de embargo.

04-11-2013

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Acceder a una vivienda es cada día más complicado. Y no solo por el precio de la misma, que aunque lleva más de cuatro años en continuo descenso y a pesar de que la oferta supera con creces a la demanda, todavía debería bajar más. También dificulta el acceso a una casa en propiedad la teórica 'negociación' con el banco.

Las condiciones cambiantes, las bonificaciones y obligaciones que tiene que asumir el consumidor las necesite o no y la falta de transparencia y de claridad por parte de las explicaciones de algunos directivos de oficinas tienen la culpa de gran parte de esta situación.

Hoy en día, entrar en una sucursal bancaria y preguntar por información para una hipoteca acarrea dos riesgos importantes. El primero, entrar sin tener los conceptos claros y salir de ahí con más confusión todavía. El segundo, levantarse de la mesa del directivo de turno -es habitual que nos atienda el subdirector o incluso el director- con más ofertas inmobiliarias de las que necesitabas, todas ellas del fondo de viviendas de la propia entidad, y que poco o nada tienen que ver con el piso que se tenía en mente comprar.

Las ofertas y condiciones mínimas planteadas por las principales entidades bancarias españolas no presentan grandes diferencias entre si. En su inmensa mayoría cubren el 80% del precio de venta del inmueble o su tasación, se ofrecen a un plazo de entre 25 y 30 años y con un diferencial de media 2,5% más Euribor, salvo excepciones como Ibercaja que lo planta en un 4,3%, aunque hay entidades con diferenciales todavía superiores.

Sin embargo, donde juegan sus cartas es en las bonificaciones, presentando como obligatoria la contratación de otros muchos servicios y que implican un gasto añadido con el que no contaba el contratante. Es el caso, por ejemplo, de los seguros de vida o planes de pensiones,  necesarios para cualquier tipo de bonificación independientemente de la edad del solicitante. Cabe resaltar que el único seguro indispensable marcado por la ley es la cobertura anti incendios.

Entre otras entidades, el Banco Santander,  Ibercaja o La Caixa ofrecen este tipo de servicios como “positivos” de cara a obtener bonificaciones de un mísero 0,1% sobre el total. La diferencia, mínima para el bolsillo del consumidor -ya que estos productos suelen conllevar cuantiosas comisiones-, conlleva la suscripción a un servicio que le reportará más beneficios al banco y que, una vez concluido el periodo de devolución hipotecario, seguirá en vigor. Además también se ofrecen fondos de inversión o de salud independientemente de las necesidades del cliente. Por otra parte, las gratificaciones en forma de televisión o similar aún siguen latentes en algunas entidades.

Estas mismas condiciones se repiten en las cabeceras de menor rango, como en Bantierra o Caja 3, que incorporan hasta siete productos distintos a la cartera del cliente que quiere conseguir bonificaciones. Muchos de ellos, orientados a garantizar el cobro en caso de quedar en desempleo o fallecimiento.

Mejores condiciones para pisos de la banca

Que las entidades financieras promueven la venta de su parqué inmobiliario es un secreto a voces. Para ello se valen de mejores condiciones económicas y facilidades a la hora de optar al dinero. En muchos casos, el diferencial llega a reducirse a más de la mitad respecto a una vivienda adquirida de manos de un particular. Esto ocurre, por ejemplo, en La Caixa -baja del 2,45% al 1,90%- o en Ibercaja -del 4,35% al 1,70%- y en Bantierra -del 3,7% al 1,75%-.

En este caso, además, son numerosas las ocasiones en las que actúan como comerciales de sus propias divisiones inmobiliarias, donde amontonan miles de viviendas procedentes de impagos y embargos y que intentan encajar al futuro hipotecado que, aún teniendo la vivienda seleccionada, puede acceder económicamente a la que ellos les ofrecen.

Por otro lado, el precio también es negociable. La necesidad de desprenderse de gran parte del volumen con el que cuentan actualmente les obliga a ofrecer un precio flexible, de forma que sea la propia persona interesada la que estipule cuál es el precio de la vivienda. Según han explicado en las propias entidades, el precio se puede ver reducido hasta en un 20% en función de las dificultades que estén teniendo para venderlo.

Sin informaciones oficiales

De su puño y letra. Así es cómo en la mayoría de las entidades entregan a los clientes la información sobre las comisiones y gastos que supone contratar la hipoteca en su entidad. Todos esos datos son entregados en folios reutilizados, fotocopias de hojas de cuaderno arrancadas o, simplemente, se deja a la voluntad del cliente tomar nota o no de las condiciones.

La inexistencia de membretes, sello de la entidad o, simplemente, plasmación mecánica de lo escrito llega a generar desconfianza y confusión. La avalancha de números y cálculo de comisiones son difícilmente legibles por quien no las ha escrito y, en ningún momento, pueden ser utilizados como documento vinculante con la entidad.

Durante la solicitud de esta información en distintas entidades bancarias por parte de ADICAE, sólo una de ellas ha aceptado entregar  las condiciones ofertadas en papel oficial.

Así venden las hipotecas los principales bancos

Entidad / Condiciones

Santander

Bankia

La Caixa

BBVA

Ibercaja

Bantierra

Diferencial

(+ Euribor)

2,45%

3,50%

2,45%

2,54%

4,35%

3,90%

Cantidad si es de particular

Hasta 80%

Hasta 80%

Hasta 80%

Hasta 80%

Hasta 80%

Hasta 80%

Cantidad si es propiedad del banco

Hasta 80%

Hasta 80%

Hasta 95%

Hasta 80%

Hasta 80%

Hasta 100%

Productos obligados para bonificaciones

Mínimo 5

Mínimo 4

Mínimo 4

Mínimo 3

Mínimo 3

Mínimo 4

Fuente: Elaboración propia

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