La Economía de los Consumidores

Sábado, 20 de Abril de 2019

La nueva ley del alquiler genera más inseguridad al inquilino

Las normas del juego en el terreno del alquiler de vivienda han cambiado, y mucho, con la nueva ley aprobada recientemente. El pretendido objetivo del Gobierno es fomentar el alquiler frente a la propiedad de vivienda, opción mayoritaria en España. La forma de lograr esto parece que solo apunta en una dirección: dar mayor seguridad al propietario en decrimento del inquilino. Las facilidades llegan para quien ya tiene la vivienda y no la puede vender, pero no para quien carece de ella.

05-06-2013

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La nueva ley del alquiler pone a los propietarios con la sartén por el mango en la mayoría de las situaciones que generan problemas entre las partes: actualización de la renta y la fianza, duración del contrato, posibilidad de pagar penalización por dejar el piso... Las únicas viviendas que quedan excluidas del remozado marco legal son las destinadas a arrendamientos temporales con fines turísticos.

En la legislación anterior, de 1994, si alguien compraba una vivienda alquilada, debía mantener el contrato de alquiler. Ahora se mantiene esto, pero si solo si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad. ¿De quién es la obligación de realizar esta inscripción y quién correrá con el gasto? El inquilino en cualquier caso, deberá asegurarse de que su contrato está inscrito, porque de no ser así, si se vende el piso que habita puede verse en la calle.

La prórroga obligatoria del contrato pasa de 5 a 3 años, lo que da facilidad al propietario para volver a sacar el piso al mercado, pero reduce la estabilidad del inquilino. Esta reducción del plazo también afecta a la actualización de la fianza, que pasa también a ser trienal. La prórroga tácita -la que se da si ninguna de las partes objeta lo contrario- se reduce de 3 a 1 año.  

 

¿Y si tengo que dejar el piso?

¿Qué pasa si el inquilino debe dejar la vivienda antes de lo previsto? Podrá hacerlo siempre que hayan pasado 6 meses desde que entró en vigor el contrato y avise al propietario con 30 días de antelación. Esto da facilidades para la movilidad del arrendatario. Pero la ley también establece que las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, el inquilino deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año del contrato que reste por cumplir, y a la parte proporcional en períodos de tiempo inferiores al año. Así que el consumidor que quiera alquilar deberá estar muy atento a las cláusulas de su contrato, ya que esta condición se debe pactar y, por tanto, es negociable.

La ley permite al propietario recuperar la vivienda alquilada si la necesita para habitarla como residencia habitual, una situación que en la actualidad puede darse con cierta frecuencia. Será sin necesidad de haberlo pactado en el contrato. 

 

El alquiler podrá subir más que el IPC

En la anterior ley, la actualización anual de la renta se hacía en función del Índice de Precios al Consumo (IPC). La nueva normativa abre la puerta a que las partes pacten un índice distinto al IPC para determinar cuánto subirán las mensualidades del alquiler. Esto permite que el incremento sea superior al IPC, pero también inferior. El consumidor debe ser consciente de ello a la hora de negociar con el propietario. En caso de falta de acuerdo, se seguirá aplicando el IPC.

También queda a libre pacto entre las partes el derecho de adquisición preferente. Hasta ahora, era un derecho irrenunciable del inquilino en contratos de duración inferior a 5 años, pero ahora se podrá acordar que renuncie a esta potestad.

 

¿Y si un mes no puedo pagar?

Se agilizan los trámites para que el propietario pueda recuperar la vivienda si el inquilino no paga. Así, se puede incluir en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que si esto sucede  la vivienda deberá desalojarse. Esto se hará efectivo una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente el pago al inquilino y este no pague en menos de diez días. La ley de alquiler incluye modificaciones de la ley de Enjuciamiento Civil para agilizar el proceso de desahucio del inquilino que no paga.

La ley deja pendiente la aprobación un decreto ley que cree un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas del alquiler. Se trata de un listado en el que estarán incluidas las personas que tengan pendientes pagos de alquiler, y al que podrán acceder los propietarios con la presentación de un modelo de contrato en el que figure el posible inquilino. Esto se hace con la finalidad de ofrecer información al propietario y darle seguridad a la hora de alquilar, pero puede suponer un obstáculo para el consumidor que tenga una deuda sin pagar para acceder a la vivienda.

 

¿Qué pasa si hay que hacer obras?

La cocina del piso se cae a trozos, hay que cambiar las cañerías del baño... ¿Quién corre con los gastos, propietario o inquilino? Anteriormente, esto no se contemplaba, pero la nueva ley lo hace, y una vez más, lo deja al pacto entre las partes. Si hay que hacer reformas o rehabilitar la vivienda, inquilino y propietario podrán pactar que sea el ocupante quien asuma este compromiso a cambio de que, durante un plazo determinado, quede libre de pagar la renta de alquiler. Si el inquilino incumpliera su parte, el propietario tendría la potestad de dar por concluido el contrato.

 

La clave, negociar

Como se ha visto, el inquilino puede salir perdiendo con la nueva ley, pero también tiene puntos a su favor. Al existir la posibilidad de pactar cuestiones como la actualización de la renta o la idenmización por dejar el piso, el consumidor tiene la posibilidad de negociar y tratar de conseguir condiciones lo más favorables posibles. Aunque el propietario parte de una situación de ventaja -a fin de cuentas, el es el dueño de la vivienda-, no hay que perder de vista que la inmovilidad del mercado inmobiliario obliga a sacar cada vez más pisos al alquiler, y el consumidor tiene mucho donde elegir.

No olvide revisar bien todas las cláusulas del contrato para evitar sorpresas, ya que con la nueva ley se pueden introducir muchas condiciones que en un momento dado le pueden perjudicar bastante. 

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